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物业管理服务分析方案

随着国家政府机关及企事业单位后勤管理社会化、市场化、专业化发展，物业管理服务的领域逐渐由住宅物业、写字楼物业延伸到部队、政府办公楼、学校、医院、体育中心、广场公园等大型社会公建项目，给物业管理行业带来了新的市场机遇。

一、现代体育中心物业特点分析

应社会需求，一般现代体育中心建设均按“中心”规划、设计、施工。目前在国内已经建成的有上海东亚体育文化中心、杭州黄龙体育中心、XX奥林匹克体育中心、武汉体育中心等，其突出的专业功能决定了其不同于住宅、写字楼等物业的特点：

（一）占地面积广、建筑规模大、功能综合性强、投资金额高

现代体育中心的建设标准除满足全民健身的需求外，还要兼顾大型赛事、活动需要，基本上都是按照满足大型国际、综合性赛事要求实施建设的，同时建设选址充分考虑交通便利。在项目及功能的设置上，体育中心内一般都设有：综合体育中心、游泳馆、足球场等配套的训练场馆及酒店、超市、餐饮、娱乐场所等配套商业网点。诸多的功能决定了现代体育中心具有占地面积广、建筑规模大、功能综合性强、投资金额高的特点。

（二）设施设备规模庞大、齐全、技术含量高

现代体育中心除了拥有写字楼的供电、给排水、空调、电梯等常规设备外，专门配置有智能化的中央控制系统、无线上网系统、广播扩音系统、照明系统、草坪加热系统、制票检票系统及门禁身份识别系统，所有设施设备功能均按国际赛事场地标准设计施工，充分满足世界级体育赛事、各类活动的要求，规模庞大、齐全、技术含量远高于一般写字楼物业。

（三）使用功能多元化

现代体育中心主要功能是为体育比赛提供专业化的场地，如田径、足球比赛等，同时也可用于大型商业演出、大型集会、会展等，呈现使用功能多元化的势态。

（四）人性化设计程度高

现代体育中心在建筑设计上完全实现以人为本的人性化设计。如武汉体育中心的建设，仅供运动员、观众等使用的洗手间就有164个；为弱势人群考虑的残疾人专用通道及残疾人专用看台分布在各入口；另外还有为运动员、观众配备的医务室，以及为满足高档次消费人群需求设计的贵宾包厢等等，这些都是现代体育中心人性化设计的充分体现。

（五）配套商业网点密度大、交通通讯设施容量大

作为对社会公众开放的现代体育中心，商业网点、交通通讯设施大容量的配置是现代体育中心必需的，特别是在举行大型赛事、活动时，要满足几万人的购物、餐饮、停车、通信管道的畅通，并需具备在短时间内疏散观众、车辆的能力。

（六）新闻、传媒设施设备先进、完善

体育赛事的现场直播是传媒业的主要业务，也是体育产业的重要收入来源，体育产业与传媒业已经形成相关联产业，因此作为赛事活动载体的现代体育中心为传媒业提供先进、完善的硬件设施也是体育产业发展自身的需要。武汉体育中心的新闻发布中心就配有同声传译系统、音像同步系统、无线上网系统、电视转播机房、现场机位设置、内场的广告机等新闻传媒设施。

二、现代体育中心运营特点分析

（一）日常商业活动频繁

我公司在对五城市七个体育中心的实地考察中发现，现代体育中心的日常运营相对集中在商业活动方面，如经营较为成功的上海东亚体育文化中心内的上海富豪东亚大酒店（四星级）、“运动员之家”宾馆）、对外开放的羽毛球训练场；杭州黄龙体育中心内的好又多超市、恒利宾馆、富有特色的黄龙体育中心酒吧一条街、乒乓球训练场；成都体育中心的会所经营；虹口足球场的健身馆等等。各个业主均在体育中心空闲时间，充分利用开阔的体育中心场资源创收经营。

（二）大型赛事、活动期的运营特点

1.活动准备期（7-15天）：在此期间，大型赛事、活动的举办单位、参加单位、配合单位、新闻媒体的工作人员、服务人员以及各类物资器材大量进场；专业训练场、各类办公用房使用准备，足球比赛划线、球门挂网准备，商业演出舞台搭建、草坪盖板铺设，各类专业设施设备全面启用。

2.活动进行期：安全保卫、检票等工作人员及观众在1-3个小时内全部进场，人员迅速达到几万人，体育中心所有机电设备、强弱电系统、配套功能用房、停车场等全面投入使用，配套的餐饮、商业网点的经营活动亦随之活跃起来。

3.大型赛事、活动结束时，为避免围观，运动员、演员要马上离场，观众也要在短时间内退场，同时，全部临时设施需连夜撤卸，各类设施设备满负荷运转，充分发挥现代体育中心强大的疏散功能。

三、现代体育中心客户特点分析

（一）多元化的客户群体

现代体育中心使用功能的多元化决定了其客户群体在知识层次、生活环境、地域背景、民族习惯等方面的差异，从而形成了多元化特点。

1.体育比赛时，客户群体是球星、运动员、教练、裁判员、国际足联、球迷、观众、记者；

2.演出活动时，客户群体是歌星、演员、演出公司、记者、观众等；

3.商业活动时，客户群体是商人、购物住户等；

4.同时，作为大型社会公建项目，向全社会公众开放的特性又决定了客户群