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香域蓝山商网营销策划报告

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香域蓝山商网营销策划报告

第一部分市场分析

铁西区域随着住宅项目的如火如荼兴建，区域内的商网供应量也有了较大幅度的增加，社区商业作为基础配套型商业，正在铁西区逐步发展起来，我们通过对项目周边乃至铁西区商网的研究分析，站在市场的角度对香域蓝山商网进行整体定位、价格定位以及营销推广战略制定等工作。

市场调研对象为：假日蓝湾、亚美利加、梦想之约、富海铭尊、富云新都、黎明·西部风情共计6个项目。

一、整体市场分析

1、沈阳市商网分析

近年来随着沈阳市房地产项目的大规模开发，商业网点供应量及销售量也随之增加，整体市场呈现上升趋势。

9080

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

销售量（万平方米）43.4

销售量（万平方米）43.468.270.878.1669.77

增长率57.14%3.81%10.40%-10.73%

57.14%

78.16

68.270.8

69.77

10.40%

3.81%

-10

.

70%60%50%40%30%20%10%0%

-10%-20%

73%

43.4

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年1~9月

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n自2004年以来，沈阳商业网点市场整体销售量呈现上升趋势，尤其是2005年增幅达到57.14%；

n2005年之后，年销售量均在70万平方米以上；

n2008年1～9月份商业网点销售69.77万平方米，预计全年销售量将创新高；

n可见，近几年沈阳商业网点的市场需求量逐年递增。

54005300520051005000

5400

5300

5200

5100

5000

4900

4800

4700

4600

均价49085337526849045234

增长率8.74%-1.29%-6.91%6.73%

5337

8.74%

52685234

6.73%

4908

-1.29%

4904

-6.91%

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年1～9月

10%8%

6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%

n近几年销售价格出现一定波动，整体价格基本维持在5100元/㎡左右；

n随着房地产项目开发逐渐向城区外延化，导致商业网点的整体价格会有一定程度的下降；

n综合商业网点整体市场的价格上涨趋势以及项目外延导致的低价网点增多等因素，使得近几年沈阳市商网的整体均价浮动不大。

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2、铁西区域商网市场概述

铁西区位于沈阳市西南部。随着区域整体规划改造、住宅市场的崛起等利好因素，致使铁西区商业网点的价值大增，备受购房者青睐。

铁西商业网点

面积（万㎡）

套数

套均面积（㎡）

可售网点

66.2

3853

171.8

5～10月销售网点

12.3

690

178.2

（数据来自新峰地产信息资源决策系统，数据统计截止至2008年10月31日）

n由上表可见，截止至2008年10月31日，铁西区商业网点仍有大量供应，累计可销售面积达到66.2万㎡，共计3853套；

n2008年5月～10月共销售商业网点690套，累计面积12.3万㎡，平均每套面积178.2㎡，月平均销售量2.05万㎡，与其他几区相比，铁西区商业网点销售量较大，销售量位于前列；

n可见，目前铁西区的商业网点销售情况较为良好，但仍然有大量的新增供应及存量网点，造成市场竞争激烈的现象；

n本项目网点面积较大，远远高于171.8㎡的销售平均面积。

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二、片区在售竞争项目情况

1、选取项目说明

纵向范围设定：北一中路与北四中路所夹中间区域；

半径设定：1.5公里半径范围内；

在售竞争项