哈尔滨市2011年房地产市场统计分析 .pdfVIP

2011年哈尔滨市房地产市场信息整理

目录

第一部分房产市场

第二部分土地市场

第三部分调控政策及分析

序言

2011年1月26日，被称为史上最严厉调控政策“新国八条”

强悍登场，拉开了2011年调控的序幕。“新国八条”确定了全

年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业

的序幕。相比2010年的调控政策，本次调控政策所涉及的限购、

问责等行政手段及金融税收等经济手段全面升级和深化，彰显了

政府调控的决心。本次调控除了继续收紧信贷政策外，还将限购、

限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大。同时明确要求各地政府

制定房价调控目标，并首次提出问责制。从房地产市场分析看出，

哈尔滨市房地产市场在国家最严酷的调控政策下，投资投机需求

得到有效控制，经历了从大起大落到渐趋平稳的过程，宏观调控

取得初步成效。

第一部分房产市场

哈尔滨作为二三线城市，并非高标准泡沫城市，成交量价齐

升说明市场还处于相对健康状态，调控将进一步完善市场，但受

政策影响，未来哈尔滨楼市或将进入下行空间。

市场：成交放缓价格下行观望浓重

2011年上半年，调控政策频出，但政策效力并未完全显现，

市场延续了2010年的良好势头。进入下半年，在诸多限制性手

段的持续发力下，调控效果开始显现，价格战、促销战开始打响，

但并未阻止成交量和价格的下滑势头。

供需：新房供应量小幅度降低全年供求比为1.28；供大于求，

去化率或长达30月

从供求关系来看，整体市场供大于求，观望气氛日浓，销售

竞争压力不断加大，市场开始进入买方市场；从成交区域来看，

主城区呈量升价挺的状态，新城区出现量跌价滞的现状，消费者

臵业更加重视区域及产品保值性；从成交户型来看，潜在的自住

型消费者仍主导哈尔滨市场，但“限购令”使部分消费者臵业倾

向于“一步到位”，使得部分高端产品及项目开始发力；从各月

成交来看，8月以后，调控政策的叠加效果显现，具有购房资格

的客户逐步萎缩，导致成交开始放缓，价格也逐月下降。

据数据显示，受年初调控政策影响，2011年全市商品房供

应项目仅有88个，较2010年减少4个。同样，供应套数也从前

年的84087套降至74238套，降幅直逼11.7%。供应总面积也由

2010年的884.25万平米降至当前的853.3万平米。2011年全年

供求比为1.28,同比2010年下降35%。其中，2011全年3月份

的供求比最大，达5.78；2月的供求比最小，达0.11。

在2011年，道里区仍以27个供应项目位居全市商品房供应

之首。累计供应面积占总供应面积33%，排在第一，其中群力区

的盛和世纪，玫瑰湾一期，远大购物广场和道里区康泰嘉园商住

小区等四个项目进入哈埠年度供应前十的项目；南岗区供应项目

22个，累计供应面积占总供应量26%，其中哈尔滨哈西万达广场，

悦城，南郡香醍雅诺进入哈埠年度供应十强项目；而香坊区以

19%的供应比例排第三，其中四季上东和睿城项目进入哈埠年度

供应前十项目；松北区仅次于香坊区，以16%的供应比例排第四，

其中松浦观江国际占较大比例；道外区和平房区今年表现比均较

低迷，均以3%的供应比例排在第五。

从目前情况来看，在政策层面难有松动的形势下，成交放缓

并趋向平稳已成为主调，价格已进入下行通道，消费者开始掌握

市场话语权，市场正趋于成熟和理性。

展望2012年，哈尔滨市房地产市场将呈现供大于求的局面，

预计供应将持续加大，销售量与今年接近。

1、供应方面，据统计2012年全市总供应量约为1704万㎡，比

2011年显著增加。这主要是由于过去一年受严厉调控政策的影

响，楼市成交低迷导致部分在售项目存量上升，也促使部分项目

或地块推迟入市进而推高了后续新增供应。从预估数据来看，

2012年在售项目存量约为165万㎡，新项目计划入市的供应预

计有884万㎡，已拍得地块计划入市的供应预计有655万㎡。

按照现在哈尔滨市场消化的