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公租房建设中应用ABS模式的可行性探讨

摘要：公租房是我国“十二五”期间住房保障体系的重要组成部

分，是解决“夹心层”住房问题的有效途径，然而随着公租房建设

的全面开展，建设资金不足的问题日趋明显。拓宽公租房融资渠道、

引进合适的融资工具、改变公租房融资现状，是解决公租房建设资

金问题的关键。本文在对我国公租房融资存在问题分析的基础上，

对abs融资模式的涵义及运作原理进行了分析，同时探讨了abs

模式应用到公租房建设的必要性及可行性。

关键词：abs；公租房；融资

中图分类号：f293.3文献标识码：a文章编号：

1001-828x（2011）12-0344-02

一、我国公租房发展现状

(一)公租房含义

公租房即公共租赁住房，是解决新就业职工等“夹心层”群体住

房困难的一个产品。公共租赁住房不归个人所有，而是由政府或公

共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职

工出租。公租房供应对象主要包括一些无力通过市场租赁或购买住

房的中等偏下收入住房困难家庭、阶段性住房支付能力不足的新职

工和外来务工人员。

(二)公租房在我国发展历程

2009年3月“两会”期间温家宝总理在政府工作报告中首次提出

“积极发展公共租赁住房”，2009年3月11日的住房和城乡建设部

新闻发布会上住建部副部长齐骥第一次对“夹心层”的住房问题给

出了清晰的解决路径：要加快公共租赁住房的建设。2010年6月，

国家有关部委联合出台了《加快发展公共租赁住房的指导意见》，

拉开了公共租赁住房建设的大幕。2011年初，住房和城乡建设部要

求，“十二五”期间，公共租赁住房要成为保障性住房的主要形式，

要求各地加强公租房的发展与建设。

(三)我国公租房建设目前的资金问题

目前，我国公租房建设融资的渠道比较单一，资金来源渠道主要

包括财政拨款、土地出让净收益、住房公积金增值收益等。目前我

国一些财政实力较弱、缺乏建设项目启动资金的城市很难筹措到足

够的资金满足廉租房建设要求，更不用说再筹措资金建设公租房

了，可见，单纯靠纯政策性的资金支持发展公租房建设很难满足广

大“夹心层”对住房的迫切需求，我们需要借鉴国外经验，更多地

利用金融创新，将政府直接主导型融资方式转化为政府引导下的商

业化运作方式。abs作为国际上广泛应用的成熟融资工具，具有资

金来源广、低风险、低成本等特点，是适合于公租房建设的一种新

型的金融产品。

二、abs的涵义及运作原理

(一)abs的涵义

abs(asset-backedsecuritization)即“资产支持证券化”的融

资模式，是指以目标项目所拥有的资产为基础，以该项目资产的未

来预期收益为保证，在资本市场上发行高级债券(资信评级为aa级

或aaa级的债券)来筹集资金的一种项目融资方式[1]。可见abs的

本质是融资者将被证券化的资产的未来现金流的收益权转让给投

资者以获得资金的一种融资方式。

(二)abs的运作流程

1.确定目标资产。项目发起人将缺乏流动性并在未来能产生可预

见的稳定现金流量的资产，即“可证券化资产”，分类打包成资产

组合(资产池)[2]。

2.组建特定目的中介。组建一个合法的高资信等级的特定目的中

介作为证券化融资的主体，是abs模式得以成功运作的关键。特定

目的中介spv(specialpurposevehicle)又称特定目的公司

spc(specialpurposecorporation)是一个独立的法律实体，可由

信用等级较高的投资银行、信托投资公司、信用担保公司等金融机

构组成。

3.目标资产权益转让。项目发起人与spv签订转让协议，将资产

组合(资产池)在未来一定时期内收入现金流量的权利转让给spv，

实现“破产隔离”，同时可要求项目发起人提供充分的担保。

4.信用增级。spv聘请资信机构对资产支持证券进行信用增级。

5.信用评级。spv聘请国际上权威的资信评估机构，经过对项目

的可行性研究，依据对项目资产未来收益的预测，对待发行的资产

证券进行信用评级。

6.证券发售。spv将经过信用评级的资产支持证券交给专门的证

券承销商向市场上的各类投资者发行出售，由于资产支持证券在信

用增级后具备了较好的信用等级，一般为aa级或aaa级，所以