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住宅项目开发前期策划与规划方案设计

研究

摘要：现阶段，人们对住房的质量提出了更高的要求，城市化进程不断加快，

使得城市人口聚集已经变成了一种效应，大大的推动了住宅行业的发展。再加上

市场经济体制的影响，住宅开发项目的地位相当突出，其建设的质量直接和业主

的利益有着密切的联系。随着住宅市场竞争加剧，企业管理要求不断提高，研究

住宅项目管理规范化，将提升我国住宅开发企业生存发展能力。因此，加强住宅

开发项目管理很有必要，相关人员还要密切关注监视住宅开发项目的工程质量，

以求提升企业的市场竞争力，最大限度地扩大品牌的影响力。

关键词：住宅项目；前期策划；规划方案；

引言

住宅项目的初步规划主要依靠一个以整个建筑结构和战略管理为基础的可行

性规划系统，该系统将当前的市场发展目标和市场管理机制结合起来，从而为整

个生命周期的信息提供科学支持从经济角度来看，住宅项目通过高成本材料的加

工反映了企业在社会市场上的实际价值，项目产品的实际价值必须在初步规划时

尽可能遵循整体远景的原则，并确保整个系统的定位是。

1住宅开发项目的管理特点

1.1住宅开发项目的管理具有复杂性的特点

住宅开发项目的管理管理环境就相当复杂，再加上技术运用的复杂性，使得

住宅开发项目的管理更加复杂。住宅开发项目的管理工作涉及的内容是多种多样

的，从开发环境的角度来讲，涉及到的部门就相当多，主要有企业的内部合作部

门和外部的政府管理部门。要想保证住宅开发项目的管理在施工进度上处于正常

的状态，需要在施工的前期就做好各项调查和协调等工作。住宅开发项目的管理

人员还要具备业务协调和管理的成熟与专业性能力以及综合性的管理知识水平，

以便于解决住宅开发项目在施工过程中出现的各种问题汇总和突发性的事件等。

一般来讲，住宅开发项目通常都需要3年左右的建设周期，具体的建设内容有很

多，包括土地建设、水电、暖通和园林的绿化以及室内的精装修等。

1.2住宅开发项目的管理具有阶段性的特点

住宅开发项目的管理周期内，要想做好住宅开发项目的具体工程建设，就要

对其进行阶段性的划分，这也是由建设项目的阶段性施工推进决定的。住宅开发

项目的阶段主要分为项目土地投资可行性论证阶段、项目销售及交付运行阶段阶

段。在住宅开发项目的每一个阶段的工作内容都是不同的，进行管理时，管理的

难度和管理的重点也会有所不同。在具体的住宅开发项目的管理工作中，要抓住

项目管理的关键点，制定明确的阶段性项目开发管理目标。

2住宅项目开发前期策划

2.1资料整合阶段

工作人员有义务收集分析住宅项目所需的基本文件和相关资料，如规划计划

和市政文件。分析住宅项目开发在整个区域具有竞争力的部门的竞争情况，例如

在消费者群体和成本消费方面。对各类数据资料进行综合分析后，完成对整个项

目发展的深入研究，有效确保项目能够满足住宅发展市场的需要。

2.2产品策划阶段

在市场定位方面，主要目的是通过对整个住宅项目(如发展水平、建筑结构、

产品定位等)进行有组织和有针对性的分析，确保整个项目的筹备工作满足今后

的建筑和营销需求。在风险评估领域，主要目的是通过审查整个管理机制、盈利

机制、复盖范围结构、社会影响机制等方面的信息参数，提高项目初步发展规划

的准确性。然后根据建筑的发展需要制定评估方案。在项目审批方面，主要任务

是对住宅项目进行全面分析，然后对项目产出进行分类，在市场定位中发现目标

群体、复盖结构和市场需求之间的关联关系，并对前期规划工作系统进行综合分

析。

3住宅项目开发前期策划与规划设计策略

3.1使用要求

使用功能是住宅小区最基本的属性，也是居民最根本的需求，因此，如何为

小区业主提供环境优美、舒适便捷的居住环境，是住宅小区规划设计的根本出发

点。为实现这一目标，需要综合考虑未来小区居民的实际生活内容及人口数量等

因素。比如，拟建住宅小区的居住人口比较多，居民的生活需求多样化，需要科

学规划设计相应的附属设施，如幼儿园、医院、花园等，以满足居民的多样化生

活需求。

3.2住宅开发建议书

在项目开发前期要做的工作中就包括住宅开发建议书，其主要目的就是为了

进行市场调查和市场评估工作，对住宅开发企业的实际情况有明确的认知，结合

相关的国家政策和相应的规划要求，兼顾企业的人力、物力和财力等各种资源，

从而做好各方面的资源整合和统筹等工作。住宅开发项目的相关管理人员还要