购物中心预算及楼层租金分解说明.docVIP

购物中心预算及楼层租金分解说明

1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。

架构：

招商部、营运部、物业部、工程部、

财务部、行政人事部、电脑部、企划部

2、促各相关部门开展市场调研：

招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。

行政：行政管理模式及费用标准

财务：管理模式及费用标准

IT：管理模式及费用标准

企划：管理模式及费用、广告方案标准

物管/工程：管理模式及费用标准

人事/行政：管理模式及费用标准

3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项本钱费用预算。

⑴固定本钱；

⑵变动本钱；

⑶各种税费；

⑷资产折旧；

⑸其它不可预见的费用等；

⑹各项本钱中需考虑商业几项比拟大的费用：

A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%；

B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月；

C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比拟高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。随着知名度扩大和业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，工程成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。

一般以年度租金收入为基准〔公式为：年度推广费=年度租金收入×8%〕，推广费总额分解到该年度季、月、周。〔1、可以根据淡旺季节来分。2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用〕。

D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造〔参考不同的折旧分摊期〕。

E、前期开办费公摊

4、年度总收入测算〔均须分摊到楼层租金中去〕。

年度总收入=年租金收入〔工程总投资×%，一般为8%-12%〕

+固定本钱〔如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等〕

+变动本钱〔如：营运、招商、市场推广费8%〕

+各种税费(如所得税、房产税、租赁税等)

+资产折旧〔如：工程改造分摊费〕

+年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×〔1+20%)

+3个月免租期，公式为：〔年租金收入/12〕×3

+前期开办分摊费等

+其它费用等

-已出租费〔如果有已经出租的物业〕

5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比

说明：

1楼要承当年度任务总费用的50%左右，

2楼租金为一楼的50%左右，

3楼租金二楼的50%左右，

4楼租金为三楼的50%，五楼租金约为四楼的50%以此类推。

B1楼为五楼租金的50%。

例：设总系数为1

6、每个楼层的月租金总额

公式为：

1楼月租金总额=〔年度费用总额×1F所占百分比〕/12

2楼月租金总额=〔年度费用总额×2F所占百分比〕/12

3楼月租金总额=〔年度费用总额×3F所占百分比〕/12

4楼月租金总额=〔年度费用总额×4F所占百分比〕/12

5楼月租金总额=〔年度费用总额×5F所占百分比〕/12

B1楼月租金总额=〔年度费用总额×B1所占百分比〕/12

7、每F每月/元/㎡

套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积

公式为：每F每月/元/㎡

=1楼月租金总额/楼层面积

=2楼月租金总额/楼层面积

=3楼月租金总额/楼层面积

=4楼月租金总额/楼层面积

=5楼月租金总额/楼层面积

=B1楼月租金总额/楼层面积

8、优劣商铺的单价制定：

在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣〔以ABCD区分〕，据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低〔计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算〕，但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。如下表：

9、然后与市场调研租金水平进行比照，并判断工程租金针对本市场情况是否合理？

本地或目标市场的商家是否可以承租该租金水平？租金高了容易导致招商失败，租金低了开发商遭受损失。

10、调整预算，预算一般来讲不宜过高，接近市场水平即为合理，以可实现为最正确：

⑴增加或减少第3条中本钱细项费用。

⑵直接对楼层租金单价或总价进行调高或降低收入费用，

A、根据市场平均租金水平或商家承租能力。

B、根据市零售市场的销售淡、旺季分别开来制定差异化月度总租金〔一般来说3月-7月份为市场淡季，8月-2月为旺季〕。

⑶降低本钱费用

⑷增加收入来源

⑸增加营业外收入