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2013年苏州房地产市场发展研究报告

一、经济环境：经济社会实现平稳发展主要经济指标均现增长

2013年，苏州市积极加快经济增长方式转变，推动经济结构调整，更加注重民生福

祉和社会建设，经济社会实现平稳发展，转型升级成效进一步显现。全年总体经济运行

质量良好，工业生产总值稳中有升，居民收入小幅增长，总体经济形势逐月趋好。

根据苏州市统计局、国家统计局苏州调查队联合发布了《2013年苏州市国民经济和

社会发展统计公报》，预计2013年全市实现地区生产总值1.3万亿元，按可比价计算，

比2012年增长9.8%。截止2013年12月底，苏州市工业经济平稳运行，实现工业总产

值35685亿元，比上年增长3.4%，其中规模以上工业总产值30393亿元，增长4.1%。

经济结构实现提档升级，全市服务业实现增加值5940亿元，增长10.7%，占地区生产总

值的比重达到45.7%。

房地产开发投资及施工面积、销售面积均出现增长。2013年苏州房地产开发和销售

市场运行平稳，供需结构有序调整。全年完成房地产开发投资额1476亿元，比上年增

长16.8%。商品房新开工面积3096.7万平方米，比上年增长50.3%;商品房施工面积

9595.9万平方米，增长14.2%;竣工面积1692.5万平方米，比上年下降7.4%。商品房销

售面积1875.1万平方米，比上年增长27.9%，其中住宅销售面积1633.4万平方米，增

长29.3%。

二、政策环境：调控以稳为主

全国政策：中央着力调控以稳为主，不同城市政策差别化

2013年，全国房地产市场各项主要指标均呈现不同幅度上涨。其中，房地产开发投

资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%）；住宅投资增长

19.4%；房屋新开工面积201208万平方米，比上年增长13.5%；全国商品房销售额81428

亿元，增长26.3%，其中住宅销售额增长26.6%；全年房地产开发企业土地购置面积38814

万平方米，比上年增长8.8%。“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整

体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现差别化。年初“国五条”及各地细则出台，

继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全

长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革，

而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势差别化，政策

取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜

湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求

释放。

苏州政策：主要集中于公积金政策调整

新国五条被指“史上最严”政策，关于稳定房价目标、二套房税收等硬性调控手段

掷地有声，各地纷纷出台调控政策响应。2013年，苏州出台了新的公积金贷款政策，贷

款人资格及贷款数额都有调整，在房地产市场掀起一阵恐慌性购房潮。但除住房公积金

政策调整以外，苏州未有其它重大新政出台。2013年苏州房地产市场在政策层面上虽然

没有重拳连击，但面临的宏观调控政策始终延续。

公积金贷款政策的调整虽然增加的购房者的置业成本，但是并没有削减购房者的置

业热情，甚至在一定程度上引发了一阵“恐慌性”购房潮，调控政策虽然严厉，但刚需

购房者群体数量庞大，苏州楼市成交一片飘红。对公积金贷款条件的收紧，也是一定程

度上遏制投资投机性购房，缓解短期内的购买需求压力，达到市场上的供需平衡。

十八届三中全会开启调控新变局苏州未有相关新政出台。

十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，

强调进行全面深化改革，放眼于房地产市场的长期健康发展，为房地产长效机制建立建

全从顶层设计上指明方向。在十八届三中全会召开前后不到两个月的时间内，房价上涨

压力之下的一线城市调控政策全面收紧。随后这一趋势蔓延至二线城市，11月25-27

日短短三天内，七个二线城市扎堆颁布相关措施，使此番调控不断升级。十八届三中全

会开启调控新变局，但苏州并未有相关新政出台。从全国各大城市的房价走势来看，苏

州房价还算合理，无论是从经济发展的速度，还是从苏州的城市价值、人文价值以及房

子质量，苏州房价上涨都在情理之中。此外，目前苏州市场上房价出现明显上