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2012房地产市场分析

一、今年房地产市场表现；二、房地产业趋势的分析和

看法。

今年房地产形势有些怎样的特点，我归纳为三喜一忧，

首先表现房地产销售形式非常好，房地产销售面积达到历

史最高的水平，商品房销售的增长速度不仅仅是咼于去

年。

房地产目的投资的回升对上下游产业的发展，起到的

积极的作用，从整个房地产企业的投资积极性看，管理的

开发面积、新开工的面积都开始回升，

开发商企业的租金非常的充裕，房地产资金来源已经和

去年全年持平，房地产开发企业的来源，无论是增长速度

还是资金总量来讲，房地产明年还是保持增长。

非常关心房地产企业信贷安全，房地产开发的贷款和个

人住房贷款在内的开发贷款，房地产贷款的余额占到整个

商品房贷款的20%房地产不良贷款率下降,从这几个表现都

是积极的，向上的，这是值得肯定的

总体上房地产市场存在了很多的问题，从开发的角度来

讲，整个房地产的供求关系，这种供给关系不平衡的问

题，在东部地区和四十个重点城市尤为突破，造成的这些

城市的供求的关系，使这些地区的房价上涨压力继续的扩

大，四十个重点城市的销售面积增长是非常快的，但是房

地产开发增长速度是全国最低的，这样的供求关系值得我

们关注。

今年房地产市场的销售形势非常好，我们关注到在这些

商品房销售，除了一些基本需求以外，一些投资性需求也

是非常的迅速，城镇住房面积整体得到改善的同时，在个

别地区和重点城市对住房占有不平衡的在加剧，有部分的

群体特别是住得比较的差，住的面积比较的小，也有部分

住得很大很好。

我个人判断：未来房地产市场发展，如果谈趋势的话，

有几点的考虑：

房地产市场基本需求处于稳定阶段

初次置业的需求里面分了两类：1、现在国家的人口的

年轻化趋势仍然存在，年轻化的优势仍然存在，现在国家

的人口结构里面，35岁以下的人口仍然占到了整个人口的

45.5%。35岁以下的无论是租房和买房都对住房产生了很

大的需求都存在着购房的需求。2、未来十年，中国的劳

动力人口数量仍然是非常的庞大，这部分的劳动力人口受

教育程度非常高，创新能力和消费能力是最强的，对住房

需求的改善愿望是最强烈。无

城镇化的进程，十二五是中国城乡人口格局发生转变的

时期。城乡人口大于农村的人口，城市化率达到50%2035

年城市化率达到60%

在基本需求里面，在政策上关注两类人群：1、处于保

障边缘的人群，实现保障供给以后考虑保障边缘的人群购

房或者是住房的困难。2、城镇新移民，在城镇化的过程

当中，新增加的一些新移民，对住房需求也是格外需要关

注的。基本需求的初次置业的群体是非常的庞大，这决定

了中国未来房地产市场仍然是以增量供给为主的市场，这

点和其他发达国家所不同，他国住房销量是以存量为主，

新增住房销量只有10%多，中国未来处于新增住房交易为

主的阶段。3、改善性需求，中国在世界上是最大的住房

市场，同时是最大的汽车生产消费的国家，目前消费结构

升级没有结束，仍然关注到十二五，十二五时期中国将进

入中等发达国家的行列，过去积压大量的住房消费滞后的

补偿，改善性住房的增长阶段没有结束，今年商品房销

售里面140平方米以上的房子增长速度在所有的房屋面前

增长是比较快的，增长速度是达到了70%勺，这是增长速

度最高的，改善性住房的需求目前是处于一个增长的阶

段，改善型需求也是刚性的，经过的制度改革已经有十年

了，随着家庭收入的积累，随着家庭结构的变化，相当大

的一部分面临住房的改善。

房地产市场的波动，基本需求是非常的关键，满足客观

上对住房的需求，同时对稳定经济，保持房地产市场平稳

的一个方面，影响市场波动主要是投资，中国经济发展到

今天的阶段，在城镇里面出现了部分的家庭吃、穿、用、

住非常的优越，这部分投资是存在的，很多炒股人说辛辛

苦苦炒了十年，不赔不赚可以谢天谢地，投资于存款，存

款的投资回报是否能够满足吃穿用住家庭的投资回报呢？

我们很难说。

房地产投资分长期投资和短期投资，正常投资和投机，

投资性需求受外围宏观因素影响非常大，资本市场的变

化，以及宏观经济的状况，他们相对来说是不稳定的，他

们大进和大出对我们影响是非常大的，特大中心城市投资

性需求比较高的地方。

从大方面来说，房地产行业