2008年北京朝阳区孙河村项目策划定位下.docxVIP

方案前提：项目左侧的道路可以使用n

方案前提：项目左侧的道路可以使用

n园区主干道自南向北从中间贯穿整个地块，使各的与地块南部城市次干道相连；

n主入口考虑设置于地块南部市级次干道顺白路上

n地块规划布局的基本理念是结合实际地形，将地米×90米的建筑体区域。每个区域内的建筑体量于自由组合。

次入口

次入口

次入口

次入口

次入口

主入口

n

n在三个道路交叉口处设置环形道路，对主道阻隔和车辆缓速功能；

n自行车道和步行道紧靠园区道路的两侧；

n延本项目的主轴线，两侧需种植景观绿化，突念，高质量的景观设计不仅仅满足功能化的需南北向的道路不那么单调；

n中心区主要设想可以设立100米宽的水景区，会较小的道路进入中心广场区时会有较大的视觉

中心区

n高品质的独立办公建筑错落分布于优美的景观环境中，若隐

n高品质的独立办公建筑错落分布于优美的景观环境中，若隐

n独栋的办公/研发楼，面积在8,000M2左右；

n预留部分定制型区域，根据具体需要进行配套设计；

n预留部分小型独栋“孵化器”型办公楼，以吸引一些起步阶

n根据地块18米的限高，所有建筑最高只能为四层。建议在可能提高容积率和限高（达25米左右）；

n内部道路网络将地块划分为四个基本的区域：

n南部——最靠近主入口的南面预留为定制型办公楼用大，以便能够更灵活的进行设计规划。

n中部——该区域设置一个开放式广场，并作为配套中局、餐厅、咖啡吧等等）。预留部分面积作为小型服厅、园区管理和营销办公室等。

n西北部——区域总部类型的建筑，可作为定制型或建平米一栋。

n东北部——由于地块和在建高速公路的限制，这个区器”型项目。标准层面积可略小，介于600-800平米之或通过一些独特的方式连接起来，以促进各个建筑之间

总部

总部办公楼

SOHO/孵化器型

SOHO/孵化器型

配套

配套/商业/服务式办公

定制型

定制型

业态配比与预计开发时序及工程量第一年第二年第三年

业态配比与预计开发时序及工程量

第一年

第二年

第三年

第四年

配套/服务式办公

34,385

11,462

75%

25%

总部办公楼

14,409

23,054

20,173

25%

40%

35%

SOHO/孵化器

9,713

30%

定制型办公楼

23,965

23,965

23,965

25%

25%

25%

总计

34,385

49,836

47,020

53,851

n地块共分为5年开发，每年的建造体量约4万至5万平米

n前期建造道路等配套及中心位置的商业和办公楼，后期开发SOHO办公楼。

n定制型办公楼的开发贯穿整个开发周期，甚至可以根据当时其他类型的办公物业。

总部办公楼

SOHO/孵化器型

配套

配套/商业/服务式办公

定制型办公楼

主入口

n在方向性汇报后，通过与贵司的沟通，基于项目西侧的道路是不可以使用的因素，因此又重新做了下二，主要对以下内容做了调整和修改：

车行道路

车行道路

人行道路

内部景观步行

口

口

道路

第二主入口

次入

次入口

第一主入口

方案前提：项目左侧的道路是不可以使用

n第一、项目的整体区块划分依然按照90×90的建区域内的建筑体量约8,000M2；

n第二、调整了次要项目出入口的设置，项目市级次干道顺白路上，在项目的东侧依次设立口，其中第二主入口的设置是考虑未来项目向通道连接点；

n第三、充分利用50米的绿化带作为项目东侧的的第二主入口，次入口分别开辟人行通道，将提条件是50米的绿化带的中轴线区域需要额外的景园环境。

业态配比与预计开发时序及工程量第一年第二年第三年第四年配套

业态配比与预计开发时序及工程量

第一年

第二年

第三年

第四年

配套/服务式办公

34,385

11,462

75%

25%

总部办公楼

14,409

23,054

20,173

25%

40%

35%

SOHO/孵化器

9,713

30%

定制型办公楼

23,965

23,965

23,965

25%

25%

25%

总计

34,385

49,836

47,020

53,851

SOHO/孵化器型

定制型办公楼

n第四，调整了SOHO/孵化型区域与总部区域的部分位大体量的总部放在离高架近的位置，最大限度的降低小型办公的影响。

总部

办公楼

配套/商业/服务式办公

主入口

n第五，在规划理念增加了多个景观节点，使得项目景得意增强，景观节点可以是小品、绿化、水景多种组

景观节点视觉通道

局部设计示例-局部总体

C

CD

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