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房地产开发项目可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告

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一、总论

1.项目建设背景

南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区”，以高品

质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树

立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪

新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场

调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现

状与发展趋势，选择靠近c民族园，与“98佳园住宅小区”相连的现

A市b厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成÷

片，建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一

期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民

和政府的认可，由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔，这为本项目

的开发带来不可多得的商机。

根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房

地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂

33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续

由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构

调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。

该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省

计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2.项目概况

(1)项目名称：“佳园二期”项目。

(2)建设地点：A市白龙路。

(3)建设单位：B房地产开发公司。

(4)企业性质：国有。

(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、

装饰材料、室内外装饰。

(6)公司类别：专营企业。

(7)资质等级：城市综合开发二级。

(8)企业概况：B房地产开发公司是独资国有房地产开发企业，成

立于1993年。6年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、

钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98佳园住宅小区”等项目，

总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区

开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚

根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发

展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。

(9)工程概况：“佳园二期”项目占地33333.5平方米，总建筑面

积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140

平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万

元，每平方米造价2316元。

(10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不

足投资通过预售房款解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部

收益率为19.8%，财务净现值(Ic=15%)517万元，投资回收期2.9年。

投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。

财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3.可行性研究报告编制依据

(1)省计委计投[2000]XX号文《关于“佳园二期”项目建议书的

批复》;

(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋

拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;

(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;

(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初

步规划方案》;

(5)白龙寺片区地质勘探资料;

(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;

(7)省审计事务所验资证明;

(8)A市城市合作银行资金证明;

(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;

(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。

4.可行性研究报告研究范围

根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作

范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用

工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经