地产杂谈系列之六十：如何看低能级区域楼市走向？最新完整版本.pdfVIP

证券研究报告

如何看低能级区域楼市走向？

——地产杂谈系列之六十

行业动态跟踪报告地产行业强于大市（维持）

证券分析师

杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002

王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003

2024年11月22日

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投资要点

•2020-2021年拿地下沉至低能级城市、二线郊区，制约房企毛利率表现：由于2020、2021年楼市地市成交火热，叠加2021年22城推出

集中供地、一二线核心区容量有限、土拍“僧多粥少”等，部分基本面、发展前景相对较好的三四线城市及二线郊区，承接房企拿

地外溢需求，尤其长三角、大湾区都市圈城市。根据中指院数据，2020、2021年全国300城中三四线城市土地成交宗数占比不降反升，

典型二线城市成交地块亦多在外围郊区。期间二线城市下属郊区、县级市、甚至三四线城市不乏高价地拍出，叠加彼时拍地不乏

“竞自持”等出让要求进一步抬高房企拿地成本，而后楼市遇冷下房企被迫“以价换量”，压制房企利润率表现。

•典型城市郊区库存累积且去化周期较长，预计止跌滞后于核心区改善板块及好产品。根据中指院数据，典型城市郊区平均去化周期

均长于主城区，面临更长调整周期。从各地收储公告及落地项目看，一线城市中，广州近期收储范围从此前远离市区的增城等区扩

大到全市范围；二线城市中收储主阵地不乏在库存较高的郊区，如青岛即墨区、武汉黄陂区、天津滨海新区等地项目。我们认为高

库存的郊区去库存，一是需要进一步以价换量，以“高性价比”换取项目流速；二是调整新出让或已出让地块的相关控规，打造更

具产品竞争力的项目上市销售；三是加大收储力度。参考克而瑞数据，从各类板块价格动向看，郊区/刚需类板块抗跌性明显较弱，

而年初以来核心区高端改善项目仍不乏“供不应求”的开盘局面，我们预计本轮行业“止跌回稳”路径中，郊区企稳回升或滞后于

核心区高品质住宅。当前多地第四代住宅项目在楼市低迷下仍去化良好，带动部分“第四代住宅”用地出让“点状高热”，高品质

住宅地块、项目成交已现企稳迹象。此外税费减免细则落地，财政部发文将现行享受1%契税税率的面积标准由90平方米提高到140平

方米;北上深取消非普住宅标准后，持有2年以上非普宅亦免征增值税（调整前仅普宅免征），我们认为亦更为边际利好一线城市二

套房及非普宅等改善客群。

•投资建议：我们认为行业“止跌企稳”路径将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企

稳”，低能级区域（二线郊区+三四线）受困于较高库存，止跌将相对靠后。预计历史包袱较轻（高点拿地少或主要聚焦核心区

域）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来的毛利率

改善，走出个股行情。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、

滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、

物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

•风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风

险。

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前言

2024年9月末一揽子地产政策出台以来，一线城市一二手成交有较明显提升，市场对于“止跌回稳”的时点、节奏讨论较多，

我们此前报告中一直强调由于各城市禀赋、库存差异，止跌回稳的节奏也将不一致，预计行业“止跌企稳”路径将遵循“好

产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”。本篇我们重点聚焦二线郊区及三四线等低

能级区域，我们认为受困于库存及去化周期高企，该类区域止跌回稳时点将相对靠后，同时由于2020、2021年二线郊区及三

四线不乏高价地成交，房价持续承压也将对区域布局房企业绩形成拖累，而历史包袱较轻（高点拿地少或主要聚焦核心区

域）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来的

毛利率改善，走出个股行情。