餐饮店面选址心得 .pdfVIP

如何做快餐选址基础评估

打仗讲究“天时地利人和”做生意也一样天时（开店时间节点，产品红利期），地利（选址），

人和（营销和团队）缺一不可，说不清哪个最重要，但选址失败，想翻身的难度之大，绝对

超过其他。从来没有好铺子和坏铺子的区别，只有与产品（以及经营能力）是否匹配的店铺，

一千一月的店铺和十万一月的店铺都能做生意，但匹配度越高的店铺盈利的概率也会越大，

这点我在听比目之前一期私教班时也有一位品牌负责人多次提到。

1租金与营收比例

一般而言，3天的营业额要大于月租金，我个人能承受的极限是6到7天。如果一周都收不

回租金成本，风险就实在偏高了。至于如何评估每日营业额，这个就要靠经验了，如果是没

经验的小白，最好的办法就是评估周边最近的十家同类型商铺的平均值，然后再打个6折。

2商圈档次

商圈档次几大类各不相同，我从高到低简单说说。

我个人首先考虑的是城市商业中心，但城市商业中心也有很多问题，比如租金高，转让费高，

关系复杂（这个不是一般复杂，我曾经在我们这边的商业中心蹲点时听到看到的能写本书了，

房东的背景，直接决定了你被各个部门为难的频率高低。上到城管街道办，下到保洁物业电

工，甚至小混混回收潲水的，一个环节搞不好都是麻烦，假如是个外地人通常更容易受欺负。

总结一下，城市商业中心是高成本撬动高利润，而且竞争白热化，需要随时根据市场调整，

适合大佬或者老司机，不太适合小白。

其次是社区商业中心，附近主要居民区，写字楼或学校集中。另外开发区的商业中心也归类

为社区商业中心。再其次是零售商场，指的是不再城市商业中心内的购物中心，百货大楼和

大型综合超市等商场，另外，零售商场分已开业和待开业，小白千万不要去赌待开业，风险

偏大。再下一档是交通枢纽的商业中心。个人最不待见的是其他封闭通路的商圈。

3营业面积

这个依据项目而定，一般来讲，还是要根据营业额决定，比如我跟这边商业中心的一个老板

聊过，他100平米平均一天营业额6000，我8平米一天也6000，但他在2楼，我在临街。

租金算下来差不多（一般商圈二楼的房租是一楼的一半，但商业中心这种地方，一楼五到十

平的叫小金铺，房租奇高，目前我见过最贵的是3平米3万月租）。所以我们都赚得很开心。

不过这两种就导致我们的经营项目天差地别，他卖可以做下来吃的冒菜，我买打包就走的快

餐。如果我俩互换项目，都得赔死。这就是我说的匹配度。

4门头与进深

同样面积的商铺，门头越宽越好，门头太窄感觉像小杂货铺，不起眼，展示面也不够，进深

再深都不值钱。

5路宽与人流走向

分双向道，单向道，护栏（四车道）。双向道分值最高，四车道或40米宽道路会影响交通和

接近性，道路中间有栏杆，安全岛阻隔的主干道分值越低。

6人流量和立地条件

立地条件最佳位置就是指各个道路的十字路口，T字路口，三岔路口。在固定人流量的区域，

可以多方面展示无疑是极大优势。

而人流量一定要结合人流走向去判断，上文商圈档次中把交通枢纽的商业中心排得比较靠后

的一个主要原因就是人流走向人们大多形色匆匆，购买力会相应减弱。

以上这些是选址的一些重要指标要做的基础评估。

开店前调研的一些小数据

上面讲了选址的一些重要指标要做的基础评估，之后要做的就是竞争评估，包括品牌，开业

时间节点，卖场潜力，停车配置，营业时间（24小时营业当然营业额高，但要综合考虑人工

成本），相对位置，对手距离等等。个人经过两次调研后总结了以下几点经验：

1、在最繁华的商圈找商铺多半是浪费时间。

这些地方每天都有无数人在盯着，根本轮不到你，就算有机会碰到，租金也会高到让自己后

悔遇见它。有多难，我可以举个例子，我曾经在我们这边的繁华商圈看到一个很不错的地方，

但是生意很一般，我就估计这地方可能要转让，结果隔三差五就去那边溜一圈，差不多过了

半个月多月，终于有一天等到那