南昌量增价稳，刚需置业爆发.docxVIP

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2012年南昌住宅市场形势分析：量增价稳，刚需置业爆发

2012年，房地产市场调控继续，并未有新的实质性房地产调控政策出台，但中央和各部委的声音却从未中断，密集强调坚持房地产市场调控政策不动摇。相比于中央政府的调控房价的决心，地方政府却陆续出台楼市微调政策救市，近一年来，全国已经有将近40个城市出台相关微调政策。

首置、首改的刚需客户群体是今年南昌房地产市场的购买主力，在投资性需求遭政策压制后，2012年不论是开发商的优惠还是政策方面的利好消息，无不迎合刚需购房者，而市场也不负众望，强劲的刚需市场推动南昌楼市的复苏，纵观全年，今年南昌楼市成交量先抑后扬，成交均价在震荡中逐步回暖，刚需成为南昌楼市购买主力成为主要特征。

摘要：

1.住宅价格：成交均价全年稳步提升

2012年，南昌住宅成交均价受内销房影响，全年波动较大，但房价整体逐步回暖。在剔除了内销房的影响后，年初随着楼市成交量的回升，房价也随之上升，4月南昌成交均价上升至7306元/平方米；年中刚需市场的集中爆发，南昌整体的房价出现波动；9月开始，楼市开始趋于平稳，成交价格稳中有升，在11月成交均价达到年内最高值8163元/平方米。

2.住宅成交：成交总量猛增，有望突破400万；

截止11月，2012年南昌住宅成交367.98万平方米。特别是7月份成交量急剧上升，单月销售面积达50.45万平方米，创南昌单月销量新高，之后成交量开始下滑，但同比去年涨幅都在80%以上，10月同比涨幅达238.03%。2012年全年成交量有望突破400万平方米。

3.成交细分：刚需全面爆发，支撑南昌楼市

从2012年各月的成交占比来看，70-100平方米、100-120平方米，两者成交量占南昌成交量的6成以上，成交占比分别为39.03%和25.65%。由此可见，在限购令等调控政策下，2012年南昌市区商品住宅市场的成交大部分由刚需市场来支撑。

4.土地市场：2012南昌土地市场低迷，量价齐跌

2012年南昌土地市场全面萎缩，1-11月南昌土地市场仅成交29宗住宅用地，同比去年下降30.9%。今年南昌土地出让金总额92亿元，同比下跌15.6%。

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2012年南昌住宅市场形势分析

1.价格：成交均价稳中有升

图：2012年南昌商品住宅（不含内销房）成交均价及其增速

数据来源：CREIS中指数据，

从成交价格来看，2012年南昌住宅成交均价在稳中有升。分月来看，截止11月，南昌11月成交均价达到年内最高值8163元/平方米，1、2月受春节长假的影响，均价出现下跌，降至6491元/平方米和6659元/平方米，之后上涨较为平稳；5-7月受成交结构的影响，价格出现小幅波动，但价格整体呈上涨趋势，11月成交均价升至2012年峰值8163元/平方米，与年初相比上涨了25.8%。与去年同期相比，11月成交均价同比增幅为4.4%，但与去年全年的峰值2011年7月9026元/㎡相比，仍下跌9.5%。

2.成交：全年成交总量显著上升，有望突破400万

图：2012年南昌商品住宅成交面积及其增速

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数据来源：CREIS中指数据，

截止2012年11月，南昌共成交商品住宅367.98万平方米，同比增长38.2%，较2009年峰值低6.5%。分月来看，年初由于受春节长假影响，成交量低迷，1月成交20万平方米；2月成交18.2万。进入3月，受各方面的利好因素影响，成交量开始逐步回升，在7月份迎来了一个销售高峰，成交50.45万平方米，单月成交量创南昌历史新高，同比增长147.4%。在销售情况良好的状态，8-9月开发商开始取消部分优惠，直接导致成交量出现下跌。进入10月，南昌楼市再次迎来一波成交小高峰，月成交39.38万；11月十八的召开，开发商和购