经济法 结课论文.pdf

案件

被告因建筑楼房资金短缺而向原告多次借款，高达八十余万元，在多次协商

未果的情况下，原告以一份购房合同书向法院提起了诉讼，在庭审中原告主张此

合同书是一份房屋买卖合同，而被告主张此合同书是一份借款合同的房屋抵押合

同书。从此合同书的表面看与其他购房合同基本一致，只是在合同书的第八项其

他中手写了这样一句话：此合同的性质对于此案来讲尤为重要，如果认定为房屋

买卖合同，则应判决被告将所争议房屋交付给原告，如果认定为房屋抵押合同，

则应判决原告败诉。

究竟此案件应如何判决，合议庭也出现了两种不同的意见：

第一种意见认为，此合同应认定为房屋买卖合同，并有以下法律依据：《合

同法》第二条第一款规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、

变更、终止民事权利义务关系的协议。《合同法》第四十四条第一款规定：依法

成立的合同，自成立时生效。《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤

销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分

仍然有效。由此可以认定原告与被告之间签订的合同符合《合同法》的相关规定。

此合同系有效的房屋买卖合同。

第二种意见认为，此合同应认定为房屋抵押合同，并有以下法律依据：《担

保法》第三十三条规定：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移自己财产

的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法

规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《担保法》第四十

条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届

满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《担保法》第四十

一条规定：当事人将其财产进行抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记

之日起生效。由此可以认定原告与被告之间签订的合同不符合《担保法》的相关

规定。此合同系无效的房屋抵押合同。

买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合

同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买

受人或者买方。买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。根

据合同法第174条、第175条的规定，法律对其他有偿合同的事项未作规定

时，参照买卖合同的规定；互易等移转标的物所有权的合同，也参照买卖合

同的规定。

买卖合同的特征

1．买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的

1

物的所有权，即出卖人移转标的物的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。

这是买卖合同的基本特征，使其与赠与合同相区别。

2．买卖合同是双务合同。在买卖合同中，买方和卖方都享有一定的权

利，承担一定的义务。而且，其权利和义务存在对应关系，即买方的权利就

是卖方的义务，买方的义务就是卖方的权利。

3．买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以

成立，不需要交付标的物。

4．买卖合同一般是不要式合同。通常情况下，买卖合同的成立、有效

并不需要具备一定的形式，但法律另有规定者除外。

房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权依约转给买受人所有，买受人支

付价金的买卖合同。房屋买卖合同与一般买卖合同的不同之处，在于房屋属

于不动产，对于房屋买卖法律有如下特别规定：

1．房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面

积、价金等约定于书面。

2．在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如

未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。

3．出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的

优先购买权。

抵押合同是抵押权人（通常是债权人）与抵押人（既可以是债务人，也

可以是第三人）签订的担保性质的合同。抵押人以一定的财物向抵押权人设

定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所

得价款优先受偿。申办抵押合同时，公证处对审查抵押人主体资格和抵押

物上要求较严。根据规定，抵押物是公民个人财产的，如设定抵押的财产有

共有人时，应先得到所有共有人的同意并由所有共有人出具同意抵押的书面

证明；外商投资企业、个人合伙成立的私营企业等设有董事会的企业，按公

司章程规定，担保须有董事会决议的，应提交董事会决议；国有控股公司、

国有企业以其生产、经营关键的国有财产设定抵押的，