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国内文旅地产

的四大类型(3

页)

Goodisgood,butbettercarriesit.

精益求精，善益求善。

旅游地产，是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅

游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。消费升级背景下，文旅地产代表着

一种新的生活方式。经过多年砥砺发展的文旅产业发展趋势已然由资源导向向

产品导向转变、由标准化产品向差异化产品转变、由客群市场向细分市场演

进。

目前国内的旅游地产主要分为四大类型：主题游乐型，景点依托型，度假酒店

型，以及文旅小镇型。本文将一一为大家进行深度剖析旅游地产四大类型。

一、主题游乐型

用主题公园带动配套商业和地产项目是这一派别的主要模式，这一模式的佼佼

者即华侨城。不过，由于规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天

价，对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求，且资金沉淀

较多，所以涉足的房企较少。

温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此异曲同工，“观澜湖模式”

即为代表。

典型代表：华侨城、宋城股份、深圳华强集团、长隆集团、观澜湖、海昌中

国、常州恐龙园等。

优势：这种模式深受地方政府欢迎，低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定

门票收益、配套商业及地产项目的快速回现，使现金流很容易得到平衡。

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短板：必须有持续的市场热情作支撑，随着迪士尼、环球影视城等海外势力的

入侵，以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态的热情下降，门票收益、衍

生品收入、房地产项目销售都受到了一定影响。

未来趋势：如何持续地留住游客，用链条和聚集效应来延续旅游消费是重点，

融入文化秀是其中的一个必然选择;利用最新的网络与科技也是一个重要的手

段，不再大而全，追求小而美。

他山之石：迪士尼神话，沃尔特迪士尼公司经过90多年的不断发展，现已成

为业务覆盖影视娱乐、主题公园、媒体网络和玩偶商品等多个领域、年收入达

500多亿美元的世界娱乐王国。不同于国内主题游乐市场主要靠门票加配套房

地产项目的收入结构，迪士尼拥有源源不断的“输血”渠道和“伦次收入”。

二、景点依托型

这是一度被批评为利用旅游的幌子疯狂圈地的一派，尝试这一兵刃的多数是传

统地产领域杀过来的“土豪”。鬼斧神工的自然资源永远是稀缺的。动辄数十

亿元的高额投