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国有房地产企业盈利能力

分析及优化研究

李瑛

（珠海汇华控股有限公司，广东珠海519000）

摘要：巨大的国内市场需求不断推动国内房地产业的稳定增长，极大地促进国民经济发展。随着人们对房地产的关注

日益增长，房价高低直接影响人们的生活。尤其是近年来房地产市场价格大幅上涨，房地产泡沫时期引起国家高度重视。

因此，一系列宏观政策紧随其后，国家积极利用宏观政策监管房地产部门。在此行业发展背景下，如何根据外部环境变化

实现盈利的提升是当今房地产行业面临的关键问题。对国有企业来说，具备适当的盈利能力指导有利于房地产企业实现

良好发展。

关键词：国有企业；房地产企业；盈利

2018年，为解决房价增速过快的问题，政府发表了关致随着国家经济管理改革进行以及“政企独立”，资本对国

于“房住不炒”的重要讲话；2019年，政府接连出台了关于有企业的影响逐渐加大，但国有企业依旧没有自主经营管

房地产资金链收紧、二套房住房公积金贷款利率、“限购、理权利。

限价、限售”等方面的政策，多方面、多层次地调控房地产（二）国有房地产企业在市场化发展中还需体现国企

市场，这种全面收紧的调控政策一定程度上削弱了消费者担当

的购买欲望，开始理性购买，房地产企业正面临巨大的在取得土地后，往往承担廉租房、人才配建房以及配

挑战。建学校等建设任务，管理成本势必增加，盈利基本无从谈

起。参与保障房建设确实不如开发商业性楼盘的利润率

一、国有房地产企业发展及盈利能力存在的问题

高，不利于企业获得短期利益。但国有房地产企业必须体

（一）企业经营管理存在缺陷，管理成本偏高现国企担当，积极参与全国保障性住房建设这项重要的社

基于中国目前国有企业内部机制无法满足市场经济会任务，建造更多保障性住房，以满足社会上迫切需要住

发展的现实状况，国有企业承担着经营环境不利以及市场房的各社会阶层，并通过国家调控，出台相应政策维持商

竞争力不足的双重压力。多数国有企业采用的管理模式建品房价格处于稳定合理的水平，从而保持经济稳定、社会

立在行政化管理模式之上，因此存在诸多不利因素。例如和谐。

行政化管理职务层次复杂众多，工作职责与权限缺乏准确（三）房地产项目启动资金高，对筹资依赖大，融资成

的规划，导致在实际操作中难以有效落实工作。部分国企本较高，偿债风险增高

在经济管理改革中，虽然开展了经营机制和公司化模式的房地产项目开发和建设活动包括拍地、设计、融资、建

改革，但在实际经营中并未将法人治理结构有效实施，未造、销售等环节。拍地和建造环节需要投入数亿多资金量，

配合相应的绩效考核机制，所以国有企业缺乏积极性。国而项目资金需求量仅通过内部融资方式很难获取，通常企

有企业由于其国资背景，在经营活动中做出的管理决策经业还需通过商品房预收款、施工企业预先垫付工程款以及

常受到政府或国资委等机构影响，同时国有企业的所有制国内银行贷款等筹资方式，筹资资金较多，且筹资成本较

结构具有一定特殊性，难以建立相对合理的管理机制，导高，严重影响企业战略目标的实现。房地产行业一个重要

收稿日期：2021-09-03

作者简介：李瑛（1972—），女，中级会计师，研究方向：财务管理。

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