中原地产桐乡市乌镇房地产项目产品研究报告[管理资料] .pdfVIP

乌镇项目产品研究报告

第一部分基础定位篇

一、项目地块评析

1、项目地块现状评价

2、项目SWOT分析及对策

二、项目定位构想

1、项目核心价值的思考

2、项目开发理念

3、项目定位构想

4、目标客户群选择及描述

第二部分产品建议篇

一、总体开发思路

1、总体开发原则

2、项目主题概念

3、市场传播形象描述及案名建议

二、项目总体规划及功能说明

1、总体规划建议

2、产品线组合及规划要点

3、各区商业功能设计

三、产品深度建议

1、酒店

说明/体量比例/户型设计/建筑外观/景观系统/室内装饰/公共部分装饰/会所配套

2、商铺

体量比例/建筑设计/商铺面积分割、价格区间及目标人群/各区业态组合及产品设计要求/路

网及公共空间

3、住宅

体量比例/户型建议/建筑设计/景观系统/建材配套

四、物业配套建议

1、地下车库

2、智能化建议

3、物业管理及经营公司建议

第三部分经营建议篇

一、项目销售价格

1、价格带的选择

2、各类产品售价建议

二、项目成本核算及收益分析

1、项目成本核算

2、项目投资收益预计

3、项目开发模式及开发次序

三、项目经营模式建议

1、项目未来经营方向的确定

2、项目经营管理模式的建议

第一部分定位基础篇

一、项目地块评析

1、项目地块现状评价

➢地块位置：

本地块位于桐乡市乌镇镇，北临浮澜桥港，东靠乌桃公路（桐乌公路），南侧与西侧均为新规划道路。

北侧浮澜桥港的支流在基地的西侧流过。

➢基础技术经济指标

总用地面积：29527㎡总建筑面积：45410㎡容积率：

➢地形地貌

本地块为较规则的长方形块状。地势平坦，其中北侧为浮澜桥港，其支流流入地块西地块，将整个地

块划分为东西两地块比例1：5的两部分。

（基地图）

➢自然环境

乌镇地处两省三府七县之间，有千年古镇之称，1300多年的建镇历史留下了众多的历史遗迹与深

厚的文化底蕴。乌镇至今仍保存了一大批独具特色的清、明时代的江南水乡民居建筑，古桥、古厅、

古巷镶嵌其中，保存完好。

➢城市规划

古风犹存的东、西、南、北四条老街呈“十”字交叉，构成双棋盘式河街平行、水陆相邻的古镇格局，

体现了小桥、流水、古宅的江南古镇风韵。镇上的西栅老街是我国保存最完好的明清建筑群之一。

近年来政府加大对乌镇历史文化名镇保护的投入，对乌镇名镇古街分为“绝对保护区”、“重点保护区”、

“一般保护区”、“区域控制区”四个保护控制区。从今年年初开始，乌镇古镇保护二期工程正式启

动。二期项目分为西栅和南栅两块，其中南栅在乌镇南部，全长1100米；西栅在乌镇西北部，全长

1300米。整个工程包括古宅厅堂及文物古迹保护修缮工程，古镇管线地埋工程，河道治理、旅游通

道及古道整治、民居拆迁安置及附属工程等，。

➢经济发展

1999年5月，桐乡市府作出了乌镇古镇保护与旅游开发的重大决策，组建了乌镇古镇保护与旅游开

发管理委员会。2000年底，投资8000多万元、，2001年公司又投资2500万元建成了旅游停车场、餐

饮中心及售票中心、旅游商品街等。较之周边五大古镇，乌镇旅游业起步晚，但由于规划保护和推广

力度较为到位，乌镇景区每年接待游客的人次持续保持20%以上的年增长率，2003年接待游客超过

230万人次目前旅游收入、游客人数和旅游资源名气都已达到了六镇之中的中游水平，旅游业的发展

势头良好。

➢人口环境

乌镇总人口6万，。2002年居民人均消费支出8232元，食品类、文化娱乐、教育类支出、衣着类分

列支出的前三位，食品类支出以超过40%的比重占据了主导地位。居住类支出仅占总支出的8%。

➢商业配套

商业氛围还不够成熟，没有大型的、高档次的消费重心，其商铺市场呈一个线状分布，以临街商铺为

主。乌镇的商业市场，虽然商铺数量较多，但分布区域十分分散，而且规模较小，经营档