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（可行性报告）石家庄奥林匹克花园可行性研究分析

目录

市场调研篇2

1宏观投资环境2

1.1石家庄人文特点2

1.2石家庄经济环境2

1.3城镇居民生活水平3

1.4城市格局4

1.5政策环境4

1.6“奥林匹克”情结石家庄5

1.7综述6

2石家庄房地产市场分析7

2.1石家庄市房地产市场现状分析7

2.2石家庄市商品住房市场预测9

2.3综述11

3项目所在区域——裕华区房地产市场分析11

3.1裕华区房地产市场分析11

3.2重点楼盘个案分析11

3.3综述13

4客群特征分析13

4.1客群特征13

4.2购房偏好特征16

4.3综述17

市场定位篇17

1本案竞争力分析17

1.1本案的项目分析17

1.2本案周边居住质量分析18

1.3本案条件与资源分析18

1.4综述20

2本案的S.W.O.T分析21

2.1优势(Strength)21

2.2劣势(Weakness)21

2.3机会(Opportunity)21

2.4风险(Treat)21

2.5综述23

3项目定位建议23

3.1住宅类目标客户群体定位23

3.2市场定位24

3.3首期价格定位26

4主题定位27

财务分析(初步)篇27

1项目主要经济技术指标（建议）27

2项目实施进度建议28

3项目投资估算28

4资金筹措、投入、收回计划28

5项目销售收入测算29

6静态盈利分析29

7综述29

附录：石家庄奥林匹克花园主题定位建议32

1奥林匹克花园主题回放32

2石家庄奥林匹克花园主题方案35

3诠释“五环新生活”37

市场调研篇

1宏观投资环境

1.1石家庄人文特点

石家庄是二十世纪初伴随着京汉、正太铁路的修建而由获鹿县的一个小村庄——石家庄逐步发展形成的一座新兴城市。

1925年6月设“石家庄”，实行市自治制，同年8月，石家庄、休门合并组建“石门市”。1947年，石门市已经发展成为当时较大的中等城市，人口19万，工业总产值2000万元左右。同年石门市改名为石家庄市。1968年河北省省会由保定迁至石家庄。1993年7月石家庄市和石家庄地区合并，石家庄市规模迅速扩大。

评价：石家庄是个新兴的城市，外来人口对城市的迅速发展做出了重大贡献，也成为石家庄人口重要组成部分。宽厚、兼容并包的石家庄人传统思想束缚少，比较容易接受新鲜事

物。

1.2石家庄经济环境

1.2.1全国总体经济环境

2002年中国国民生产总值102398亿元，比上年增长8.5%。

固定资产投资43202亿元，首次突破4万亿元，比上年增长16.1%，增幅为1996年以来最高水平。

全国城镇居民人均可支配收入7703元，增长13.4%。

居民家庭恩格尔系数(消费支出占家庭消费总支出的比重)，城镇、农村分别为37.7%、46.2%，分别比上年降低0.2、1.5个百分点，消费水平有所提高。

到2002年，中国房地产行业已经连续六年保持了高于GDP增长速度的增长态势。

展望2003年：

中国国内生产总值的增速可达7.9%至8.2%。根据十五纲要，未来5年内，我国经济增长预期在年均7%左右。

固定资产投资增速将略高于2002年。

中国居民消费，将保持10%左右的增长。同时消费结构加快升级，通信、汽车、住房消费将继续保持稳步增长的态势。

全国商品房销售总额的还将保持25%左右的增长速度。

评价：近几年来全国房地产业发展总体来说是健康的，不同于90年代初的房地产泡沫，整个国民经济的平稳增长将带动房地产业的平稳增长，供销两旺是拉动房地产业发展的主要

动力。

1.2.2石家庄总体经济

石家庄总体经济表现出以下特点：

I（1）石家庄经济增幅高于全国平均水平

从80年代以来，一直保持10%左右的经济增长速度。2002年实现国内生产总值1184.04亿元，增长9.9%，分别高于全国、全省增速1.9和0.3个百分点。整个经济的良好增长态势带动了石家庄房地产开发的较快增长。

I（2）石家庄的总体经济水平与发达城市有一定差距

2002年石家庄国内生产总值处于全国城市GDP值排名20名。石家庄资源比较贫乏，没有独特的城市竞争优势；80、90年代兴起的批发集贸经济逐渐衰减；第二、三产业在整个产业结构中的比重较大，国有经济逐渐衰落，私营经济逐渐兴起。总体经