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房屋租赁合同的概念

关于房屋租赁合同的概念

（一）概念

租赁合同是当事人一方将租赁物交付另一方使用，另一方为此支

付租金并于使用完毕后归还租赁物的协议。房屋租赁合同是租赁合

同的一种，具有租赁合同的一般特征，应适用《合同法》有关租赁

合同的一般规定。房屋租赁合同与一般租赁合同不同之处，主要在

于合同标的物是属于不动产的房屋，由此也带来某些法律规则上的

特殊性，如房屋的承租人有优先购买权，同住人享有同住权以及在

承租人死亡后可以承受合同，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案

等。

（二）法律特征

房屋租赁合同主要具有以下法律特征：

1．房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖

合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合

同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进

行使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列人破

产财产，出租人有取回权。

2．房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双

方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，

故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合

同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目

的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。

3．房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋

的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的

目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权

关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房

屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不

得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当

事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过

二十年。”

1．房屋租赁合同与合建合同的区别

合建合同是指由一方提供或者多方提供建设资金，一方提供土地

使用权，共同作为房地产建设主体向有关部门申报相关手续，共同

建设，并按照约定分割建成的房屋或者房屋销售的款项的合同。合

建主体在房屋建成时，是房屋的共同所有者。而房屋租赁合同的主

体一方是房屋的所有者或者拥有授权人，另一方为承租人，其在房

屋租赁合同生效前对房屋不享有权利。所以，合建合同的主体之间

不是租赁关系。实践中，存在这样的合作行为：一方提供土地使用

权，另一方提供资金并承建，约定房屋建成后，由提供土地的一方

取得所有权，提供资金并承建的一方则对部分房屋享有若干年的使

用权。这个合同实际上不是合建合同，而是一个混合合同，既有建

设工程施工合同的内容，也有租赁合同的内容。

2．房屋租赁合同与合伙、联营、入股的区别

有人认为，为联营提供场所，即房地产的产权人将房地产的使用

权部分或全部让渡于联营组织或者其他非产权人使用，并从中获取

利益，这种联营合同实质是一种租赁合同。人股人人股时房地产所

有权未发生转移，只是把房地产使用权在一定时间内转移于他人使

用，这种入股亦是一种租赁关系。

我们不赞同这种观点。首先，《关于＜浙江省房屋租赁管理条例

＞若干问题解释的通知》规定的立法意图为避免借联营之名，行逃

避租赁税收之实，可以通过行政措施进行管理和制裁。至于合同的

法律性质，人民法院应依法予以认定。在认定合同性质时，不能仅

局限于合同名称，而应就其本质进行分析。其次，联营合同当事人

与租赁当事人所享有的权利和承担的义务不同。联营合同中，提供

房屋使用权的当事人一般共同参与经营活动，享有对经营活动的`管

理经营权利，同时有承担联营活动风险的义务。提供房屋的联营一

方对联营企业的债务亦负有连带责任，并有参与管理联营企业的权

利，同时联营财产具有相对独立性，联营一方不能随意处理合伙的

财产。我国《合伙企业法》规定，合伙财产为合伙人共同管理和使

用，任何合伙人未经其他合伙人同意，无权为其个人目的占有、使

用其出资的财产。即使是法人型联营，联营一方将其所有的房屋的

使用权出资，则该房屋的使用权在联营企业存续期间为联营企业的

财产。联营一方让渡使用权只是一种出资方式，联营者获得的是企

业的股权。而房屋租赁合同的出租人不参与承租人的任何活动，也

不承担承租人活动的风险，他只对承租人负有提供房屋、房屋的瑕

疵担保以及房屋维修义务，同时享有收取租金的权利，并对房屋享

有最终的处分权。

总之，我们不能一概而论地认为，以房产为资本进行联营、合伙

和入股即为房屋租赁。