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买卖破租赁的情形有哪些

1、动产租赁的限制适用,从买卖不破租赁原则产生的历史条

件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。2、

在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用。

一般情况下买卖是不能破租赁的，但是实践中也是存在

例外情况的，那么买卖不破租赁原则的例外情形有哪些呢，

换言之，买卖破租赁的情形是什么?请跟随小编一起在下文

中进行了解。

根据法律的规定，在下列情况下对买卖不破租赁原因有

所限制：

▲1、动产租赁的限制适用

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定

来看，该原则应当不适用于动产租赁。

▲2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干

问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租

的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押

人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已

抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责

任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权

实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权

之上设定的租赁关系限制适用该原则。

▲3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的

限制适用

查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加

贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了

国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。

查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。

由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，

其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查

封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。

最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自

处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目

的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却

仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己

承受。

▲4、破产财产处理过程中的限制适用

破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或

变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土

地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产

案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外

签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产

处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。