房地产企业土地增值税清算方案研究 .pdf

房研究

引言

在当前，我国经济社会快速发展，房地产产业的发展日新月异，对于国家经

济发展有着出的贡献。在我国，房地产产业关乎国民经济的稳定，为了保证其

稳定发展，国家在政策和资金上都给予了很大的支持和帮助，配套基础设施不断

完善，同时也出台了很多宏观调控政策，希望给房地产产业发展带来良好的环境。

随着房地产企业经营模式的不断多元化，为了加快内部资源整合，帮助企业减少

税负，提高土地税收征收率，开始实施土地增值税政策。土地增值税的实施明显

降低了企业缴税的成本，提高了税务管理效率，同时也让企业更好地开展土地增

值税清算管理，从而保证规范合法的统筹工作。当前，房地产企业涉税的项目多、

内部结构复杂，很难进行土地增值税清算，因此，如何做好土地增值税清算工作

成了当前面临的重要问题。

一、房地产企业土地增值税清算概念

土地增值税也是税种的一种，主要是国有土地使用权和土地的附属物、建筑

物在转让中征收的税，其对象能够是单位也能够是个人，征收的范围十分广。在

土地增值税计算中，主要是使用超率累进税率，十分灵活高效。其中，增值率高

的税率也高，相应的缴纳税额也多，反之亦然。土地增值税主要是根据次进行征

收，也就是有房地产转让的行为，就必须进行土地增值税的缴纳。

房地产的开发需要很长的周期，在竣工结算之前，很难得出具体的增值率，

所以通常是对预售收入根据预征率首先进行预征，在决算完成之后再进行清算,

实行多退少补的方式。在我国土地增值税清算管理条件中规定，土地增值税有两

种清算方式，其产生的条件不同，也对应着不同的管理要求。第一种是企业自己

完成的，在符合清算条件之后，企业可以对土地增值税进行清算，其中有：房屋

的出售、土地使用权的转让和未竣工决算项目的转让，等等，都必须进行土地增

值税清算。第二种则是税务机关要求完成，在企业符合清算条件之后，税务机关

强制其开展清算工作，其中有：房地产转让面积大于总可售面积的85%其他进

行租赁或者自用的、未进行土地增值税清算手续时申请注销税务登记，在获得销

售或预售许可证满三年之后，即便房屋没有全部售出，也要开展土地增值税清算。

二、土地增值税清算的重要性

（一）土地增值税清算结果影响房地产企业利润

在预征时，企业根据产品类型的不同预缴土地增值税，并且根据缴纳税额在

企业所得税前列支，这时候的税后利润并非最后的利润，就会让项目盈利状况看

似非常乐观。只有土地增值税清算完成之后，才能够对项目中要缴纳的土地增值

税金额进行确定，这种情况下的税后利润常常和预征时存在很大的差距。因此，

土地增值税清算不但是最后的土地增值税决算，同时也会对整体项目盈利的状况

产生判断影响。

（二）充分准备能够高效完成土地增值税清算工作

房地产项目需要很长的周期，在前期，根据预征率进行预缴土地增值税的简

单计算，等到项目快完成时，企业中的工作人员或者是组织可能都产生了一些变

更，这就使得清算工作面临很大的挑战，必须对收入成本等进行重新计算，重新

整理数据资料。另外，我国的土地增值税税收政策也在进行调整和完善中，在清

算时可能政策和开发初期产生了很大的不同，这都提高了土地增值税清算的难度。

因此，要提前进行有效的准备和筹划，在项目整体工作中充分地贯穿清算工作，

根据法律法规的变化和项目进展适时调整，从而保证高效地开展土地增值税清算

工作。

（三）土地增值税清算质量影响企业长期发展

土地增值税受到地方法律政策的引导，企业必须充分关注当地土地增值税政

策，同时及时进行筹划，防止出现税金损失。同时，在清算完成后，多数企业需

要补缴巨额税款，因此必须预留充分的资金，在规范的时间内进行税款缴纳，避

免被罚款。因此，房地产企业必须充分了解当地的税收政策，保证在规定时间中

完成清算工作，确保企业的长效发展。

三、房地产企业土地增值税清算时遇到的问题

（一）房地产企业管理层对土地增值税清算工作不重视

在一些房地产企业中，其管理层没有充分重视土地增值税的税收筹划工作，

也没有意识到清算工作的重要性，他们更多的是将工作重心放到节约成本支出、

增加经济效益上，并没有意识到土地增值税税务清算工作的重要性。在实际的工

作中，依然是传统的工作模式，比如和税务部门维护好关系、维护下人脉等，这

种浅薄的工作方式导致工作人员也不能正确地掌握税务政策。在国地税合并之后,

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