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《物业管理采购项目需求说明书》

一、项目概述

项目名称：[具体物业管理项目名称，如XX小区物业管理服务采购项目]

项目地点：[详细地址，包括街道名称、门牌号等，若为多个地点需分别列出]

项目规模：

建筑面积：[X]平方米，涵盖住宅[X]平方米、商业[X]平方米、配套设施（如车库、会所等）[X]平方米。

楼栋数量：[X]栋，其中高层住宅[X]栋、多层住宅[X]栋、别墅[X]栋（如有）等。

住户/业主户数：预计[X]户，常住人口约[X]人（可根据过往统计或预估数据填写）。

二、采购服务期限

本次物业管理服务采购期限为[起始日期]至[结束日期]，共计[X]年。服务期满前[X]个月，双方可根据服务质量评估情况，协商是否续约事宜。

三、服务内容与标准

（一）安全管理

24小时安保值守

在小区主要出入口设立岗亭，配置不少于[X]名专业安保人员轮流值班，对进出人员、车辆进行登记、询问与核实身份，外来访客需提前预约并联系业主确认后放行，登记信息保存不少于[X]天。

定时对小区内部公共区域（包括楼栋周边、道路、停车场等）进行巡逻，巡逻频次不低于每[X]小时一次，巡逻路线需覆盖所有监控死角，做好巡逻记录，记录内容含时间、地点、异常情况等。

监控系统维护与管理

确保小区既有监控设备（[X]个摄像头，覆盖出入口、电梯、公共区域等关键位置）正常运行，监控存储时长不少于[X]天。定期对摄像头进行清洁、调试与故障排查，故障报修响应时间不超过[X]小时，维修完成时间一般不超过[X]个工作日（特殊配件采购等不可抗力因素除外）。

消防管理

定期检查消防设施设备（消防栓[X]个、灭火器[X]具、消防水带[X]条等）完好性与有效期，每月至少检查一次，对过期或损坏设施及时更换，确保消防通道畅通无阻，严禁任何杂物堆放，标识醒目清晰。

每年组织不少于[X]次消防安全演练，邀请业主参与，提高小区居民消防安全意识与应急逃生能力，演练需提前制定方案并向业主公示。

（二）环境维护

卫生清洁

每日对公共区域（楼道、电梯轿厢、小区道路、停车场、垃圾桶放置点等）进行清扫、拖地，垃圾日产日清，垃圾桶清洁消毒不少于每周[X]次，夏季高温等特殊时期适当增加频次。

定期对公共玻璃、扶手、信报箱等进行擦拭清洁，频次为每[X]周一次；对小区水系（如有）进行清理、换水、消毒，保持水质清澈无异味，维护频次为每周[X]次（夏季可增加）。

绿化养护

负责小区内[X]平方米绿化区域养护，包括草坪修剪（生长季每[X]周一次，非生长季每月一次）、树木整形修剪（每年[X]次）、病虫害防治（根据季节特点与虫情监测定期防治，每年不少于[X]次）、浇水施肥（依天气与植物生长需求合理安排，干旱季节确保每周[X]次浇水），确保绿化景观效果良好，植被成活率达[X]%以上。

（三）设施设备管理

房屋及附属设施维护

定期巡检房屋外立面、屋顶、楼道等公共部位，每月至少一次，及时发现并处理渗漏、墙体脱落等安全隐患与损坏问题，维修响应时间不超过[X]小时，小修项目（如门窗维修、楼道照明更换等）完成时间一般在[X]个工作日内，大修项目制定专项维修方案并按约定工期实施。

对小区门禁系统、电梯（[X]部）等附属设施设备进行日常保养维护，门禁故障维修响应[X]小时内，电梯按规定每[X]天进行一次保养，由专业维保公司实施（物管公司负责监督），确保年检合格，运行平稳无异响，困人等突发故障救援响应时间不超过[X]分钟。

水电供应及相关设施维护

保障小区水电正常供应，对配电室、水泵房等设施设备定期巡查维护（每日[X]次），记录运行参数，对水电故障报修响应时间不超过[X]分钟，一般性维修（如水管堵漏、电路短路修复等）在[X]小时内完成，遇复杂问题及时采取临时保障措施并向业主说明情况。

（四）客户服务

服务中心设立与运营

在小区内设立物业服务中心，工作时间不少于每日[X]小时（可含周末及节假日值班），配置专业客服人员不少于[X]名，负责接待业主咨询、投诉、报修等事宜，电话铃响三声内接听，记录并跟进处理全过程，处理结果及时反馈业主，业主投诉处理满意度需达[X]%以上。

社区文化建设

每年组织不少于[X]次社区文化活动（如春节联欢、中秋晚会、亲子运动会等），丰富业主业余生活，活动提前制定方案、发布通知，鼓励业主积极参与，活动结束后收集反馈意见以便改进后续活动组织。

四、人员配置要求

项目经理：具有[X]年以上物业管理经验，持有物业管理师资格证书，负责项目整体运营、协调与沟通，常驻项目现场，对项目服务质量负总责。

安保人员：总人数不少于[X]名，年龄[X]-[X]