凌峻2006年山东潍坊市东方天韵项目专项市场调查研究报告.docx

山东潍坊东方天韵项目专项市场调查研究报告

凌峻地产(中国)有限公司2006年6月28日

前言

首先，感谢国大房地产公司委托，由我司负责潍坊市东方天韵项目的策划及销售等工作。为了对项目开发战略发展方向、项目的产品走向等做出准确的判断，首先必须对潍坊房地产市场进行深入的市场调研，了解和把握潍坊房地产市场的整体发展情况。

市场调研报告作为项目开发的有效依据，能够客观反映目前潍坊房地产市场的现状及未来发展趋势，对项目成功运作具有战略性指导意义。为此，我司组成了专业的调研小组对潍坊房地产市场进行了细致、深入的专项市场调研工作，并通过对相关调查数据和资料的收集整理，多次的深度讨论与专业数据分析，最终形成本报告，力求对潍坊的房地产市场做到深刻，精确的认识，为贵司项目的开发运作提供有效的指导建议。

目录

第一章：市场调查组织实施和可信度分析 6

第一节：调查的准备及实施过程 7

一、调查前期准备 7

二、调查实施 8

第二节：调查结果的可信度分析 9

第二章：潍坊市宏观环境分析 10

第一节：城市概况 11

一、地理位置 11

二、行政区划及面积 12

三、城市人口 12

四、文化环境与历史资源 13

第二节：城市经济 13

一、国民生产总值和财政收入保持持续增长 14

二、固定资产及房地产投资发展迅猛 16

三、产业分布更趋合理 17

第三节：居民生活 18

一、居民收入情况 19

二、居民消费情况 20

三、人均居住面积 21

第四节：城市规划 21

一、城市性质 22

二、城市布局及区域职能 22

三、各区域规划概况 23

第五节：本章总结 26

第三章：潍坊市房地产市场分析 27

第一节：潍坊市房地产市场总体情况 28

一、2001以来潍坊房地产开发投资及销售 28

二、1998—2005年商品房价格情况 29

第二节：各区域房地产发展概括 30

一、潍城区区域 30

二、奎文区区域 31

三、高新区区域 32

四、区域房地产情况对本项目的影响 33

第三节：典型项目分析 34

一、典型项目横向对比分析 34

二、典型个案纵向分析 38

第四节：潍坊市未来几年内房地产走势预测 48

一、新政对房地产市场的影响 48

二、土地供给量预测 49

三、市场竞争与未来市场供应预测 49

四、销售价格预测 50

第四章：潍城、奎文、高新三区在售项目户型专项分析 52

第一节：各区域户型面积及配比分析 53

第二节：潍坊市畅销项目户型专项分析 65

一、嘉日花园 65

二、怡和·星国际 67

三、领秀华城 70

第三节：本章总结及启示 73

一、高新区域理想户型规划数据汇总 74

二、启示 74

第五章：项目区域、开发条件分析 76

第一节：区域规划与发展 77

一、区域定位： 77

二、特征描述： 77

第二节：项目概况及开发条件分析 80

一、项目地块概况 80

二、项目SWOT分析 88

第三节：本章总结 89

第六章：消费者调研分析 93

第一节、消费者调研总体情况 94

第二节、调研情况分析 94

一、主消费群定位 94

二、消费群细化分析 95

第七章：媒体调查与分析 98

一、户外广告： 99

二、报纸： 100

三、电视媒体： 100

四、手机短信广告 100

五、网络广告 101

六、自办发行(包括购买点广告): 101

七、电台广告 101

八、车身媒体： 101

第八章：市场调查总结 103

结束语 105

附件：潍坊市楼盘资料 106

第一章：市场调查组织实施和可信度

第一节：调查的准备及实施过程

为保证调查过程的顺利和调查结果的准确有效，正式调查前我司与国大公司进行了多次沟通，框定了调查范围和调查对象，拟定了调查工作实施计划，并精心组织了调查实施工作。主要工作包括：

市场预调

调查队伍组建

调查的程序设计

调查问卷及提纲设计

实地调查及信息采集

信息分析及报告撰写

一、调查前期准备

1、市场预调

5月上旬已专人到潍坊对城市、项目地块及市场基本情况做简单

摸底调查和熟悉，并与开发商进行了深度沟通。

2、调查队伍组建

公