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物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其配套设施、设备和场地。

(1)建造物。包括房屋建造、构筑物(如桥梁、水塔等)道路、码头等。

(2)设备。指配套的专用机械、电气设备。如电梯、空调、备用电源等。

(3)设施。指配套的公用管、线、路。如上下管、消防、强电(供变电等、)弱电(通讯、

信号网络等)、路灯以及室外公共建造设施(如幼儿园、医院)等。

(4)场地。指开辟待建或者露天堆放货物之地。包括建造地块、庭院、停车场等。

物业可大可小，可以是群体建造物，如住宅小区；也可以是单独建造物，如高层住宅、

写字楼等。物业还可以分割，如大物业可以划分为小物业，住宅小区物业可以划分为几个小

的单位住宅楼物业等。

(1)二元性

(2)有限性

(3)差异性

(4)固定性

(5)长期性

(6)配套性

(1)权属性

(2)商品性

(3)效用性

(4)保值增值性

物业的分类

(1)居住物业

(2)商业物业

(3)工业物业

(4)其他用途物业

(1)健康住宅

(2)智能物业

(3)节能型住宅

物业管理起源于19世纪60年代的英国，在英国的第二大城市伯明翰，一位名叫奥克维娅·希

尔(OctviaHill)的女物业主为在其名下出租的物业制订并组织实施了一套行之有效的管理

办法，要求承租者严格遵守。可以说是最早的“物业管理”

物业管理是指专业化的机构受业主和使用人的委托，依照合同或者契约，以经营方

式

统一管理物业，为业主和使用人提供综合性的有偿服务，使物业发挥其使用价值，

并使物业尽可能的保值、增值。

物业管理有下面几层涵义：

(1)实施物业管理的企业必须是具备一定资质的法人经济组织。

(2)物业管理是通过提供有偿物业服务来获取经济效益的。

(3)物业管理是以合同、契约为中介的委托管理。

(4)物业管理是通过对物业及其设施设备的管理来为业主和使用人服务的。

物业管理是为物业所有人和使用人提供高标准、高质量的服务，于是是一种服务性

行业，它属于第三产业。物业管理的业务活动是提供服务，它寓管理、经营于服务

之中。物业管理的活动对象是各种各样的物业，其服务对象是业主和使用人，它通

过向业主和物业使用人提供服务而获得利润，实现行业的自我发展。

(1)社会化

(2)专业化

(3)市场化

(4)企业化

(5)经营型

委托服务型物业管理租赁经营型物业管理

以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的

1．创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作与生活环境

2．提高物业的价值

1．实行物业管理能创造优美的环境

2．实行物业管理可以方便居民的生活

3．实行物业管理能延长物业的使用寿命

4．实行物业管理能克服“重建轻管”的思想

5．实行物业管理有利于吸引外资，促进对外开放

物业

业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，

行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。

(1)业主大会是民主性的组织。

(2)业主大会是自治性的组织。

(3)业主大会是代表性的组织。

(1)公有住宅出售建造面积达到30％以上的；

(2)新建商品住宅出售建造面积达到50％以上的；

(3)住宅出售已满两年的。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定，“住宅区入住率达

到50％以上或者自第一个业主入住之日起满2年的”可以成立业主大会。一个物业管理区域

只能成立一个业主大会。

(1)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主大会筹备情况；

(2)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，同时候选人本人进行自我

介绍；

(3)审议、通过业主大会议事规则和业主公约；

(4)选举产生业主委员会委员；

(5)审议、通过与物业管理相关的重大事项。

业主大会会议召开的形式包括两种：

第一种是集体讨论的形式。

第二种是采用书面征求意见的形式。

应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方可召开。

(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

(2)选举、更