郑州七一八国际商港项目竞标报告终稿.docxVIP

谨呈：河南天道资产管理有限公司

七一八国际商港竟标报告

版权声明：

本项目是河南天道资产管理有限公司与众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

2013年4月

前言

感谢河南天道资产管理有限公司给予我司参与郑东地块的竞标机会，本报告按照竞标报告要求，结合众厦对地块理解及市场特征，重点阐

述项目后期发展的主题性、概念性定位，以及在此定位基础上，如何以足够竞争力抢占市场机会，实现项目整体价值最大化。

本报告严格保密3

目

目录

第一部分第二部分第三部分第四部分

宏观市场分析中观市场分析微观市场分析总体营销策略

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第一部分：宏观市场分析

第一部分：宏观市场分析

□中原经济区蓝图

□大郑州规划

□政策分析

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中原经济区蓝图

中原经济区蓝图

中原经济区大事记

中原经济区大事记

2011年国庆前夕，建设中原经济区上升为国家战略

2012年11月，国务院批复《中原经济区规划》，建设中原经济区拥有了纲领性文件。

2013年3月7日上午，习近平河南代表团共同审议政府工作报告，审查“十二五”规划纲要（草案），习近平希望河南在中原经济区上升为国家战略的鼓舞下，抓住并用好我国发展的重要战略机遇期，更加奋发有为，开创中原崛起河南振兴新局面。

6本报告严格保密

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大郑州总体规划未来郑州以郑州新区引领构建“核心、组团、多点”的新格局

大郑州总体规划

上街荥阳组团：建成以绿色农产品、旅

上街荥阳组团：建成以绿色农产品、旅游休闲为主的西部花园。到2015年，建成区面积达到32平方公里，城区人口达到30万人，生产总值达到720亿元。

中心城区：高端产业集聚的国家创新型城市，到2015年末，

建成区面积达350平方公里，建成区人口390万。

郑州新区：包括郑东新区、郑州经济技术开发区、中牟产业园区、郑州航空港区、郑州国际物流园区和中牟县等“五区一县”，

面积约1840平方公里，规划到2020年，人口达到330万人左右。

登封组团：建成现代宜居旅游名城，到

登封组团：建成现代宜居旅游名城，到2015年末，建成区面积达到30平方公里，城区人口达到20万以上，生产总值达600亿元。

龙湖组团：建成集教育培训、商业服务、交通转换和休闲居于一体的宜居新城，2015年末建成区达30平方公里，城区人口达35万人。

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政策背景

政策背景

行政层面

事件

时间

主要内容

郑州版细则出台

2013.3.31

未提及个税及限购

新国五条出台

2013.2.20

稳定房价、抑制投机、加强市场监管

住建部:继续限购

2012.9.23

巩固调控成果，继续限购

发改委：防止反弹

2012.8.29

调控取得阶段性成果，必须防止反弹，保持调控力度不放松

国务院专项督查

2012.7.25

党中央、国务院高度重视房地产市场平稳健康发展，国务院表态：坚决抑制投机性需求，巩固调控成果

国土部紧急通知

2012.7.19

国土资源部7月19日在京召开视频会议，就当前房地产市场形势和两部门联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》(以下简称《通知》)进行了通报

温家宝:把稳增长放

在重要位臵严格楼市

限购

2012.5.21

2012年5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开六省经济形势座谈会

国务院部署重点工作

决不让楼市调控出现

反复

2012.4.14

2012年4月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析一季度经济形势,研究部署下一阶段经济工作。

国十条

2010.4

史上最严厉宏观调控《国十条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。

本报告严格保密8

政策背景

政策背景

信贷层面

事件

时间

主要内容

央行再次降息工行建行首套房贷跌回8.5折

2012.7.6

北京地区首套房贷款利率8.5折已是主流，银行人士称“现在是申请房贷的最好时机”记者昨天了解到，中国工商银行已经调整首套房利率优惠政策

首套房贷85折利率若

隐若现银行按揭政策

藏变

2012.5.16

工行从总行层面“暂停首套房贷8.5折利率审批”，贷款利率重回基准水平。与此同时，中行、农行、建行、招行等仍有最低利率8.5折优惠；但是，已经有银行开始酝酿“跟进”工行的措施。

首套房利率松绑

2012