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房地产开发行业行业分析报告

一、房地产开发行业现状:

城市化进程和改善住房消费的强烈要求，叠加推进了房地产市场

成为中国经济的重要支柱。房地产业近两年投资和销售增长速度之快、

房价增长幅度之大，房价收入比例失衡，房价成为老百姓不能承受之

重已经成为不争的事实。在这种背景下，国家出台了一系列调控措施。

二、现行的政策对房地产行业的影响

（一）、现行政策调高了房地产商拿地门槛，并对住房结构做了政

策规定。

新国19条规定，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，土地出

让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内

必须缴纳出让价款50%的首付，余款按合同规定及时缴纳，最迟付款期

限不得超过一年。这一规定使得开发商拿地的门槛提高，对开发商自

有资金实力提出了更高的要求。

据生活日报2011年4月19日讯，济南老城最后一块宝地挂牌，

竞买保证金达5亿元。在土地竞买人资格征集期结束后,实力雄厚的上

海世茂成为舜井街片区地块出让唯一竞买者。

新国19条规定，各地当年的保障性住房、棚户区改造和自住型中

小型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。

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石市相关部门已对2010年6月1日后取得住宅建设用地的项目，

新建普通商品住房项目按住宅总建筑面积5%的比例配建廉租住房；

2011年3月1日起，挂牌出让的商品住房用地新上项目，须按照项目

总建筑面积10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建

保障性租赁住房。城中村改造、旧城改造项目，按规划住宅总建筑面

积扣除回迁安臵面积后按5%的比例配建保障性租赁住房。

（二）、房地产销售实行明码标价和价格报备。

国家发改委2010年3月16日下发的《商品房销售明码标价规定》

要求，自2011年5月1日起，商品房销售实行一套一标价，不得在标

价之外加价销售。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开

发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并

严格按照申报价格明码标价对外销售。国家正在对房地产实施前所未

有、非常严厉的价格调控政策。

针对发改委的‚一房一价‛和价格申报备案后不许提价的要求，

开发商会采取先高价申报、再打折的做法，这种游戏在任何打折店早

已不是什么新鲜事。目前一些新盘已经开始低价入市，先标高价未必

行得通。

（三）、国家对商品房房价提出了进一步调控趋势。

国家发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日晚间在接受中

新社记者独家专访时称，正在对房地产市场的成本、利润和价格等情

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况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴

的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开

发商牟取暴利的行为。

三、房地产关联行业发展及影响分析

（一）、上游行业发展及影响

1、建材价格进入上升通道。

2011年二季度水泥产业将进入需求旺季。从需求方面来看，数据

显示，2011年3月全国水泥产量同比增长29.8%（上年同期为12.1%），

环比增长86.7%（上年同期为62.3%）。这意味着从3月开始，水泥需

求进入旺季，销量开始环比增加，相比去年同期保持了旺盛需求态势。

从供给方面来看，2011年前3个月水泥投资规模在下降，这预示

着未来水泥产能投放压力将缩小。主要因为2009年9月国家出台政策

暂停新建水泥生产线所致。建设一条生产线的时间是12个月至16个

月，这意味着自今年下半年开始，全国投放生产线将大幅下降。

从价格方面来看，2011年一季度，全国水泥均价为387元/吨，同

比上涨13%。3月末水泥价格为392元/吨，同比上涨15%。水泥价格上

涨的主要原因是，2010年四季度，部分地区限电导致水泥产能减少，

拉动了水泥价格创出历史新高。而限电结束后，部分区域价格联盟发

挥作用，导致水泥价格下滑幅度不大。

对于2011年二季度水泥产业的发展趋势，数据统计分析显示，二

季度全国大部分区域将进入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬