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物业管理师职业技能鉴定技能考试题库

一、简答题

1、业主装修私拆承重墙，物业公司怎么办？

要点：责令停工；恢复原状；赔偿损失。

2、物业管理公司与业主的维修责任如何划分？

要点：（1）业主作为物业的所有人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即

户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。（2）房屋的

共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水

泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。

（3）住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维

修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修

责任。（4）物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业

维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公

共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，

应当赔偿损失。

3、物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙？

要点：（1）业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间

这种法律关系的反映。业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该

履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能

够战胜、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。（2）房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房

款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的

义务。如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续，那么，作为代理人的其他机构不能以自己

的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。（3）只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付

房屋，不能增加业主的责任与义务；而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房

事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。（4）从法律角度上讲，房屋买卖关

系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，

都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关系当事人的开发商，必须向

业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完

成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合

《合同法》等法律的规定的。广大的业主之所以不满，往往就在于此。

4、租户欠交的管理费是否应由业主承担？

要点：（1）物业管理是有偿的服务行业，谁使用物业，谁就交管理费。当业主将物业转租给租户使用后，

管理费应由租户承担，若租户欠交管理费，业主应该承担其费用。这是因为：当业主将自己名下物业出

租给租户后，物业的所有权仍属业主，租户拥有的只是使用权，况且业主出租物业无须经过管理公司的

同意，管理公司无法知道租赁的实际情况，也就无法对租户进行有效的控制。因而租户未能履行义务而

欠交管理费时，业主必须承担连带责任代租户交管理费。（2）为了让租户明白交管理费的义务，管理公

司应提醒业主在与租户签订租赁合同时写明租用物业后必须承担支付管理费的义务这一条款。（3）为了

防止租户溜之大吉管理费无着落，当租户办入住手续时，管理公司应要求业主出具承诺书，当租户欠交

管理费时，由业主本人支付欠交的管理费。（4）当然，若租户不是故意不交管理费，而是外出或因其他

原因未按时交费，管理公司应积极与租户联系，要求租户设法尽快交费，对逾期交费的租户，除了收回

应交管理费外，还可按规定加收1‟的滞纳金。这种情况下，管理公司就不应急于向业主索交管理费。

5、公有住房出售后的维修养护问题如何解决？

要点：（1）住房自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责；（2）住房共用部位、共用设施设备

的维修养护由售房单位负责；（3）住房的承重结构部位的维修养护，由同幢住房相关产权人共同负责。

（4）电梯及与住房相配套的市政公用设施，包括高压水泵房、供电班干线、道路、窨进、上下水管道、

绿化等，按照现行规定的职责分工负责维修和管理。

6、当事人发住房维修纠纷应如何解决？

要点：当事人因住房的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可以向房地产仲裁机构申请