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房地产项目施工管理存在的问题及解决措施

摘要：文章结合工作经验，就房地产项目施工管理过程中的问题，提出了一

些看法，并介绍了解决方法，以便顺利地进行房地产项目的开发。

关键词：房地产；项目施工；管理；措施；解决

工程项目的实施阶段是建筑物实体的形成阶段，是人力、物力、财力消耗的

主要阶段。要提高工程质量，控制工程造价，发挥房地产开发的投资效益，就要

在工程实施阶段加强工程建设项目的管理和监督职能。现就施工阶段项目管理过

程中工期拖延、质量问题、造价突破、合同纠纷等问题，提出相应的解决办法。

1因建设单位原因造成拖延工期，提出解决问题办法

影响建设项目进度的因素，可归纳为建设单位因素、勘察设计因素、施工技

术因素、自然环境因素、社会环境因素、组织管理因素、材料与设备因素、资金

因素。现从建设单位的角度出发，根据以往的施工管理经验，建设单位拖延工期

主要原因有以下5个方面，并提出解决问题的办法。

（1）甲供材料未及时提供。根据施工进度计划制定相应的甲供材料供应计

划，提前签订甲供材料供货合同，保证按时供货。

（2）拖延支付工程进度款。项目开发之初就充分考虑资金需要，提前做好

项目融资工作，及时按合同约定的时间支付工程进度款。

（3）建设单位提出设计变更。加强设计阶段管理，尽量避免在施工阶段再

提出优化设计或改变功能或提高设计标准等。

（4）建设单位分包工程。建设单位在签订分包合同前应主动征询主体施工

单位的意见，把如何在时间、空间上配合主体施工单位的要求写入分包合同。

（5）市政配套工程拖延。建设单位应根据施工进度计划制定相应的市政配

套施工进度计划，提前与市政配套相关部门联系并获得审批，及时签订市政施工

委托合同。

2因建设单位原因直接造成质量问题或管理不到位

未能及时发现质量问题，提出解决问题办法，工程项目质量的好坏是建设、

勘察、设计、施工、监理等单位在各方面、各环节工作质量的综合反映。要保证

工程项目的质量，就要求有关部门和人员精心工作，对决定和影响工程质量的所

有因素严加控制。现从建设单位的角度出发，就施工阶段质量管理方面存在的以

下３个问题，提出解决问题办法。

（1）建设单位降低质量标准，直接造成质量问题，应加强树立建设单位的

质量责任意识。很多开发商认为出现工程质量问题要么是设计单位责任，要么是

施工单位责任，觉得自己是出资方没有责任，工程质量责任意识淡薄，例如要求

施工单位提高审批的层高、减少消防水池容量、把闷顶层改成阁楼层、在屋顶上

加建标志性构筑物、取消地下室防水层、违规分包等等。因此，应根据《建设工

程质量管理条例》的规定加强树立开发商的质量责任意识，不肢解发包、不得迫

使承包方以低于成本的价格竞标、不任意压缩合理工期、不明示或暗示设计单位

或施工单位违反建设强制性标准，降低建设工程质量。涉及建筑主体和承重结构

变动的装修工程，建设单位应在施工前委托原设计单位或相应资质等级的设计单

位提出设计方案，经原审查机构审批后方可施工等。

（2）建设单位原因使监理制度流于形式，造成监理单位未能履职发现质量

问题，建设单位应充分发挥监理单位的作用。很多开发商委托监理后，又在现场

配备比监理项目部更多的人员进行现场管理，与监理职责重叠，造成监理人员有

情绪，认为建设单位什么都管了，消极对待监理工作；或者因为建设单位仅支付

极低的监理费用，应付政府审批，请监理仅仅是履行手续签字而已，使政府的监

理制度流于形式。其实建设单位不能代替监理，品牌监理公司有其质量管理的优

势。

（3）工程竣工验收流于形式，未能及时发现质量问题，建设单位应重点加

强分户验收和单位工程竣工验收的组织管理。根据《建筑工程施工质量验收统一

标准》规定，建筑工程质量验收应划分为单位工程、分部工程、分项工程和检验

批。分项工程和检验批由监理工程师组织验收，分部工程由总监理工程师组织验

收，单位工程竣工验收由建设单位组织验收。而建设单位往往因竣工验收时间临

近交房时间，不认真履行建设单位职责，工程竣工验收流于形式，把质量缺陷的

发现与处理留到用户使用阶段，造成社会矛盾。因此，建设单位项目管理人员应

采取换位思考方法以买房者角度出发，切实执行相关法律规范，组织施工、监理

单位逐套、逐间、逐项地验收，及时发现工程观感质量和使用功能不符合规范或

设计文件要求的质量问题，并书面责成施工单位整改，整改情况经监理复查符合

要求后，重新组织分户验收。在分户验收合格的基础