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企业会计准则解释18号【推荐】

一、引言

随着我国经济的快速发展，投资性房地产在企业的资产配置中占据了越来越重要的地位。为了规范企业投资性房地产的确认、计量和披露，提高会计信息质量，根据《企业会计准则》及相关规定，本文就投资性房地产的披露和计量问题进行详细阐述。

二、投资性房地产的定义与范围

（一）投资性房地产的定义

投资性房地产，是指企业为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括以下几类：

1.用于出租的房地产，包括自用房地产和出租给其他单位的房地产；

2.持有待售的房地产；

3.为赚取资本增值而持有的房地产。

（二）投资性房地产的范围

1.投资性房地产包括土地、建筑物、构筑物和其他与房地产相关的资产；

2.投资性房地产不包括企业自用房地产、作为存货的房地产和作为固定资产的房地产。

三、投资性房地产的确认与计量

（一）投资性房地产的确认

1.投资性房地产的确认条件

（1）与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）投资性房地产的成本能够可靠地计量。

2.投资性房地产的确认时间

投资性房地产应当在满足确认条件时，按照其成本进行确认。

（二）投资性房地产的计量

1.投资性房地产的初始计量

投资性房地产的初始计量应当按照其成本进行。成本包括购买价格、相关税费、直接费用和间接费用等。

2.投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量分为两种模式：成本模式和公允价值模式。

（1）成本模式

在成本模式下，投资性房地产的后续计量按照历史成本进行，计提折旧和减值损失。企业应当在每个会计期末对投资性房地产进行减值测试，如果发生减值，应当计提减值损失。

（2）公允价值模式

在公允价值模式下，投资性房地产的后续计量按照公允价值进行。公允价值变动计入当期损益。企业应当在每个会计期末对投资性房地产的公允价值进行评估，并根据评估结果调整投资性房地产的账面价值。

四、投资性房地产的披露

（一）投资性房地产的披露内容

1.投资性房地产的确认、计量和披露政策；

2.投资性房地产的初始确认金额、累计折旧、减值损失、公允价值变动等；

3.投资性房地产的租金收入、租金支出、物业管理费等；

4.投资性房地产的出售、转让、报废等事项；

5.投资性房地产的抵押、担保等情况；

6.投资性房地产的所在地、用途、规模等；

7.投资性房地产的公允价值评估方法、评估机构等。

（二）投资性房地产的披露形式

1.在财务报表的附注中详细披露投资性房地产的相关信息；

2.在财务报表的附注中单独披露投资性房地产的详细信息；

3.在财务报表的附注中披露投资性房地产的汇总信息。

五、投资性房地产的案例分析

以下是一个关于投资性房地产的案例分析：

某公司拥有一栋办公楼，该办公楼主要用于出租。公司在购买办公楼时，支付了1000万元。购买后，公司对该办公楼进行了装修，花费200万元。公司预计该办公楼的使用寿命为40年，采用直线法计提折旧。在购买后的第5年，公司对该办公楼进行了公允价值评估，评估值为1200万元。

根据以上情况，公司应当在购买办公楼时，按照1000万元确认投资性房地产的成本。在后续计量中，公司可以选择成本模式或公允价值模式。

1.成本模式

在成本模式下，公司每年计提折旧为1000万元/40年=25万元。在第5年，公司对投资性房地产进行减值测试，如果发生减值，应当计提减值损失。

2.公允价值模式

在公允价值模式下，公司在第5年的财务报表中，将投资性房地产的账面价值调整为1200万元。公允价值变动100万元（1200万元1100万元）计入当期损益。

六、结论

投资性房地产作为企业资产的重要组成部分，其确认、计量和披露对于提高会计信息质量具有重要意义。企业应根据《企业会计准则》及相关规定，合理确认和计量投资性房地产，并充分披露相关信息，以反映企业投资性房地产的真实情况。