房地产行业存量房“收储”政策的约束与再思考.docx

正文目录

TOC\o1-3\h\z\u核心观点 3

不同于市场的观点 3

房地产“收储”政策回顾——写在517政策半年度之际 4

目前存量房“收储”推进进展如何？ 4

9月以来存量房“收储”政策不断升级 4

收购存量房的框架基本明确 4

3000亿保障性住房再贷款规模使用了多少？ 6

实际增量落地项目相对有限 6

政策推进和市场预期之间的差异在哪里？ 7

存量房“收储”过程中可能面临的几个约束 8

1、价格匹配机制 8

2、房源匹配机制 9

3、责任匹配机制 9

4、市场隔断机制 10

对于房地产“收储”未来方向的再思考 11

1、“收储”后配租为主配售为辅或者“先租后售”或更有利于“去库存” 11

2、“收储”重心或可向高能级城市聚焦 11

3、“以需定购”可以降低“商业可持续”风险 11

4、或可提高对市场闲置商业、公寓等多元业态的收购比例 11

5、关注是否加大货币政策或者财政政策等金融政策支持力度 12

6、关注是否鼓励相关银行尽职免责，提高银行积极性 12

7、优先收购地方政府库存可能是阻力最小的方向 12

投资建议 13

风险提示 16

核心观点

5月17日中央首次提出收购存量商品房用作保障房以来政策不断升级，至少32个城市发

布收储细则，至少14个城市有项目落地，但扣除之前试点的8个城市的项目，落地则相对有限。我们认为政策推进偏慢主要在于实际“收储”操作过程中，地方政府会对商品房库存进行“再配置”和“再定价”，使得实际效果与市场预期的“去库存”有一定偏差。

我们认为目前存量房“收储”过程中仍有一些约束需要厘清：价格匹配机制、房源匹配机制、责任匹配机制、市场隔断机制等。存量房“收储”政策未来或进一步加码，我们认为有以下思路：1）“收储”后配租为主配售为辅或者“先租后售”或更有利于“去库存”；2）“收储”重心或可向高能级城市聚焦；3）“以需定购”可以降低“商业可持续”风险；4）或可提高对市场闲置商业、公寓等多元业态的收购比例；5）关注是否加大货币政策或者财政政策等金融政策支持力度；6）关注是否鼓励相关银行尽职免责，提高银行积极性；7）优先收购地方城投的库存可能是阻力最小的方向，以合肥为代表的城市目前已经在实际落地，更利好地方城投平台。

不同于市场的观点

市场倾向于用“收储”一词来理解517政策内涵，因此线性外推3000亿能消化掉多少库存，来推演地产供需结构的优化效果。但从政策落地本身而言，我们认为“收储”一词的定义可能并不准确，“收储”的意义在于“收购+储存”，但从实质推进来看，政策本身更多体现的是“收购”，没体现“储存”。

517政策中所强调的地方政府收购存量商品房，其目的是把社会的分散库存收购到地方政府手中，并对这些库存进行“再配置”——精准支持需要住房保障的群体（配租、配售）。在这过程中，社会库存会经历地方政府的“再定价”，并重新推向一个受众面更小的“市场”。这过程中“再配置”和“再定价”也造成了政策与市场之间对“收储”最大的理解预期差，市场期望通过“收购+储存”减少库存、平稳价格，但在实际操作过程中，由于“再配置”可能会导致政策减少“库存”的效果被高估，而“再定价”则可能导致政策稳定“价格”的效果被高估。

我们认为由于诸多约束的存在，存量房“收储”的进展相对偏慢，且考虑到部分约束或难以在短期内解决，我们认为全国大范围落地存量房“收储”的进度依然有待观察，建议关注后续政策是否加码。但相对而言，地方政府优先“收储”自身体系的存量房可能是其中阻力最小的一个方向，以合肥为代表的城市目前已经在实际落地，我们依然强调城投逻辑是房地产“收储”的主线逻辑，更利好地方城投平台。

房地产“收储”政策回顾——写在517政策半年度之际

在2024年5月17日中央首次提出收购存量商品房用作保障房政策以来，各部门不断落实

相关细节，而地方政府也针对性落地相关政策。在当前517会议满半年之际，我们这篇报告对房地产“收储”政策进行回顾和总结，也希望借此总结“收储”的约束和思考。

目前存量房“收储”推进进展如何？

9月以来存量房“收储”政策不断升级

央行——9月24日，央行将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%。

财政部——10月12日，财政部支持用专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。

据新华社报道，国务院副总理何立峰10月10日至12日在山西太原、陕西西安时提出，要积极推进收购存量商品房用作保障性住房工作，深入剖析典型案例，及时总结并推广成功做法，用好用足