房地产行业年度报告：穿越漫漫长夜，迎接黎明破晓.docx

内容目录

一、中短期视角：目标止跌回稳，政策持续推进，基本面修复中 5

、中央政策持续加码，体现止跌回稳决心 5

、本轮政策效果持续时间最长 7

、新政效果显现，10月销售规模降幅大幅收窄，房价降幅收窄 9

二、长期视角：城改+保障房+收储，对冲短期压力，建立长效机制 11

、城中村改造：托底开发投资，持续释放购买力 11

、保障房：配租型保障房正持续推进中，多地配售型保障房落地 12

、保障房之新加坡模式借鉴：土地国有化降低建造成本，限制交易 14

、收储存量商品房：积极推进，加速房地产去库存 15

、收储存量商品房：当前关键堵点之一在于成本收益难匹配 16

三、复盘：美日大规模刺激政策纾困地产，龙头股走出长牛 17

、复盘鄂尔多斯：经济修复，库存消化，房地产量价回升 17

、美国地产市场：降息+量化宽松，国家下场接管两房，方能扭转预期 18

、美国地产龙头：DRHorton营收及利润率持续上升，长牛行情大幅跑赢指数 20

、日本地产市场：零利率+量化宽松，多任内阁政策持续发力 21

、日本地产龙头：住友业务结构优化，长牛行情大幅跑赢指数 24

四、展望2025：基本面或寻底，行情夯实底部，龙头强者恒强 25

、地产基本面展望：寻求筑底的关键之年 25

、行情展望：地产板块底部或得到夯实，把握政策机遇 28

、重点地产标的展望：供给侧出清，龙头市占率提升 29

五、投资建议：反转后动能强劲，推荐行业龙头，关注弹性标的 30

六、风险提示 32

图表目录

图表1：9月24日至今中央各部委高级别会议频率高、力度强 5

图表2：今年9月、10月迎来新一轮政策高峰 6

图表3：首付比例降至历史最低 6

图表4：2024Q3新发放个人住房贷款加权平均利率降至3.31? 7

图表5：北京本轮政策效果持续时间更长（单位：套） 8

图表6：上海本轮政策效果持续时间更长（单位：套） 8

图表7：深圳本轮政策效果持续时间更长（单位：套） 8

图表8：北上深二手房周度成交同比增长（单位：套） 8

图表9：北上成带看人数仍维持相对高位（单位：人） 8

图表10：深广杭苏带看人数维持相对高位（单位：人） 8

图表11：10月单月商品房销售额大幅收窄至-1.0? 9

图表12：10月单月商品房销售面积大幅收窄至-1.6? 9

图表13：10月新房价格环比降幅收窄（单位：） 9

图表14：10月二手房价格环比降幅收窄，一线转涨（单位：） 10

图表15：10月开发投资额同比-12.3? 10

图表16：10月新开工面积同比-26.7? 10

图表17：10月竣工面积同比-20.1? 11

图表18：10月到位资金同比-10.8? 11

图表19：城中村改造的城市逐渐扩圈 11

图表20：100万套城改货币化安置后拉动投资1749-3525亿，促进销售3528-9720亿 12

图表21：保障性租赁住房持续推进中 13

图表22：多地配售型保障房建设计划落地，一线城市均不低于1万套 13

图表23：新加坡土地国有化降低建造成本，限制交易减少套利空间 15

图表24：23年居住在组屋中的新加坡家庭占比接近80? 15

图表25：新加坡常住住户每月住房支出占比在20?-30? 15

图表26：政策持续推进，积极支持收购存量商品房用作保障房 16

图表27：10月重点一二线城市的租金回报率在1.3?-3.4? 16

图表28：市场上4家保障房REIT底层资产经营指标 17

图表29：常规情况下，财政贴息后收储用作保租房方能实现盈亏平衡 17

图表30：鄂尔多斯GDP经历调整后重归增长 18

图表31：鄂尔多斯人均GDP经历调整后重归增长 18

图表32：随着经济恢复，2020年后商品房量价齐升 18

图表33：2015-2019年全市住宅库存量减少 18

图表34：美国新建住房销量2010年后开始回升 19

图表35：美国成屋销量2008年后开始回升 19

图表36：美国新建住房售价呈上升趋势 19

图表37：美国成屋售价呈上升趋势 19

图表38：美国实施大规模扩张性财政货币政策，市场于2012企稳 20

图表39：DRHorton利润率呈上升态势 20

图表40：2012年后DRHorton的营收持续增长 20

图表41：2012年美国地产龙头开始大幅上涨 21

图表42：日本一手房签约户数呈下跌趋势 2