（房地产项目管理）自贡房地产现状分析与项目建议终.docxVIP

（房地产项目管理）自贡房地产现状分析与项目建议终

自贡房地产现状分析与项目建议

目录

一、楼盘综合素质篇

1、调查前述

2、经济指标对比

3、建筑风格对比

4、产品组合对比

5、区域认可度对比

6、价格对比

7、其他亮点挖掘

8、小结：购房促成因素组合结论

二、产品专项研究

1、优质户型分析

2、劣质户型分析

3、特别产品调研

4、实际运用调研

5、关注点专项调研

三、购房者心理研究

1、区域性：区域局限性研究

2、付款方式/置业次数/年龄/职业：购买行为及动机

3、认知途径调研

四、自贡未来住宅发展研究

1、住宅的全新理念

2、可引进的全新产品

五、项目??地情况及客群分析六、项目产品建议

七、营销代理建议

八、营销体验中心与招商中心建议

一、楼盘综合素质篇

1、调查前述

在房地产销售的淡季，策划部针对自贡市房地产项目做了一次专项调查，调查的主要目的是为了找出在惨淡的市场环境下，

是什么在支撑各楼盘的销售去化，在眼花缭乱的各种楼盘风情、配套与优势中，是谁在充当销售的黑马，引领客户

购房的方向？策划部针对本次的调查对自贡购房者的心理、自贡未来住宅发展的方向、项目??地情况及客群等方面进行了

简要分析。

本次调查的楼盘一共13个，且均为自贡房地产市场上质素较高的楼盘；调查区域分为南湖、龙湖、西城三大片区，南湖片区为重点调查区域；调查重点为各楼盘的价格、户型和卖点。

南湖片区：调查楼盘为南湖国际社区、南湖骏景、南湖郡、南湖公馆、东方威尼斯、新加坡花园、水岸豪庭、金域国际，占

调查总量的62%；

龙湖新城：调查楼盘为恒大绿洲、龙湖郡，占调查总量的15%；

西城片区：调查楼盘为贡山一号、雅筑、林涧美墅（暂分类到西城），占调查总量的23%。

2、经济指标对比——楼盘素质排序

排名

楼盘名

体量

容积率

绿化率

畅销户型

备注

南湖片区

1

南湖郡

209亩

1.9

50%

80~100㎡功能2、3

房

紧邻汇东实验小区分校、南湖体育场

2

东方威尼斯

228亩

2

45%

功能2房

自贡首个别墅社区

3

南湖公馆

169亩

2.9

35%

100㎡以下户型

打造自贡高端生活住区，7+1电梯洋房，以舒居户型

为主

4

金域国际

87亩

2.49

40%

7+1法式花园洋房，销售情况惨淡

5

南湖骏景

50亩

3.19

32.21%

E户型，79~112㎡临

湖的

位置好，小区面向南湖公园

6

南湖国际社区

116亩

4.22

40%

70~90㎡，功能2、3

房

豪华中庭景观、售房部与景观区打造较好、自贡示范工地、广宣投入高、位置好、小区内有游泳池和

泛会所

7

水岸豪庭

87亩

4.1

45.6%

带灰空间可变户型，

52~100㎡

三期主推小户型

8

新加坡花园

62亩

4.49

41.5%

70~105㎡，功能2房，

带大阳台

自贡首个恒温游泳池社区

龙湖片区

1

恒大绿洲

325亩

2.55

46%

98㎡功能3房

超豪华五星会馆、双语幼儿园、恒温游泳池、风情商业街、3+1墅级花园洋房；无2室户型

2

龙湖郡

200亩

1.87

32%

生态环境较好

西城片区

1

贡山一号

304亩

1.89

35%

功能2、3房

星级会所、商业街；受雅筑冲击较大

2

林涧美墅

89亩

2.5

47%

D1：88.2平米，小三

室

带电梯花园洋房

3

雅筑

42亩

2.399

30.6%

75~92，功能2、3房

周边临公园、小学

分析：

分析：

通过对楼盘体量、容积率、绿化率的对比，可以科学合理的对楼盘属性进行等级划分，不同的等级的楼盘，所推出的产品与针对的客户群也各有不同。

高端楼盘：从上表可以看出恒大绿洲、南湖郡、东方威尼斯、贡山一号等楼盘都属于质素较高的楼盘，楼盘体量较大，容

积率低，宜居指数高，属于自贡的高端楼盘。推出的产品多样化，如别墅、花园洋房（电梯花园洋房），户型也以舒居户型为主，小户型和迷你户型较少，大部分以舒居2、3房为主，特别是恒大绿洲，无两室产品，最小户型为98㎡的三房。主要针对注重生活品质的二次置业客群。

普通刚需楼盘：南湖国际社区、新加坡花园、水岸豪庭、雅筑等楼盘均为普通刚需楼盘，产品以高层电梯为主，兼有电梯

小高层，户型以1房到功能3房为主，兼有部分舒居三房，舒居三房在市场的销售去化上表现平平，部分1室户型设计阳台或

灰空间，便于日后改为2房。主要针对客群为普通大众、刚需客户与投资型客户。

小结：

小结：

项目产品的配置受地块的影响，地块较大的楼盘可做多样产品提升项目品质感与可选性，地块较小的楼盘可做单一产品，集中资源着力打造，使产品的配置与布置达到最好的效果。

3、建筑风格对比

建筑风格

简约欧式

现代风格

Artd