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每个地产成本人，都该懂旧改项目的成本测算法

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范

围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、

补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到

“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），

再对熟地进行有偿出让或转让的过程。（节选自百度百科）

近年来随着土地价格不断攀升，以及集中供地等政策的出台，越

来越多的开发商把土地获取的方向转到旧改上，也就是我们常说的一

级开发，相对于房地产二级开发，一级开发的成本管理模式尚未成熟，

很多成本人也是“赶鸭子上架”，硬着头皮进行一级成本管控。

本文从土地一级开发成本的概念、成本的构成、其测算依据和测

算报告的编制等方面进行归纳和阐述，旨在对土地一级开发成本测算

进行系统化、规范化梳理。

01

一级开发基本流程

要想说清楚一级开发的成本内容，需要先来了解一下一级开发的

流程，应该说一级开发的流程各地会有所不同，比如现在旧改比较火

爆的湾区，广州的主要流程节点有18项，而紧邻广州的深圳就要31

项

这里要介绍的一级开发流程是基于各地开发流程比较共性的方面

一级开发主要流程：

1.原土地所有者或