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零售商业物业管理

零售业在商业资产中仅次于办公物业。零售商业通常指商品以小

批量的方式直接与消费者见面的地方，包括街角小店、百货商店、专

业商店、一价商店、连锁商店、自选市场、购物中心及步行商业街等。

本文着重阐述在零售业中发展迅速并居于支配地位，且有物业管理实

践经验的一种形式——购物中心。

一、购物中心的基本定义及其分类

购物中心通常由一个管理机构组成、协调和规划，把一系列零售

商店、超级市场组织在一组商店群内，配合各种类型的专业店、食品

店、饮食店、银行、游乐场甚至电影院等，形成一个区域性的商业中

心。

其基本定义为：

1、购物中心计划、设立、经营都在统一的组织体系下运作。

2、适应管理的需要，产权要求统一，不可分割。

3、尊重消费者的选择权，使其实现一次购足。

4、拥有足够数量的停车场。

5、有更新地区或创造新商圈的贡献。

购物中心按面积划分为：

1、社区购物中心——建筑面积1.4万～2.8万平方米，商店在

20～70家之间，中心除了有提供服装和其他用品的商店以及便民店外，

通常还有1～2家超市。

2、区域性购物中心——通常包括6个主要的商场以及副食品店、

日用品百货店、餐厅和银行等。一般由70～225个商店组成，营业面

积2.8万～7.5万平方米。

3、地区性购物中心——最大形式的购物中心，营业面积可达14

万平方米，拥有更多的商场与配套面积。

二、购物中心的基本功能

购物中心功能的核心是集合，它把分散在城市各个角落的商店聚

集在一起，把遍布在街头巷尾的服务机构集合在一个建筑物中。因此，

购物中心不是一家商店，而是聚集商店的场所。它通过调整各种零售

形态的布局，疏通买卖渠道，让人们方便地购买和享受。

1、售卖功能——提供齐备的商品是购物中心的基本功能。它与百

货商店和超级市场不同。百货商店的目标市场是高档和中档消费者，

超级市场的目标市场是普通大众，而购物中心的目标市场是由内含的

各个商店来体现，因此它包容各个消费者层次。

2、生活（社区）功能——购物中心另一个特征是具有生活功能。

消费者来到购物中心，不仅可以买到各种商品，而且可享受各种现代

化的服务。购物中心不仅是商店，而且还是人们的休闲场所，它汇集

了休闲、娱乐、文化、艺术、金融、饮食等全方位的内容。如深圳的

国贸商场，除了定期开放音乐喷泉，提供休闲广场、音乐、观光和接

待，组织艺术和时装表演、特类商品展览等外，还汇集了多家银行、

证券公司、饮食公司和健身美容院等，为人们提供了一个购物、理财、

漫步、约会、集会和享受的好去处，构成了现代社会生活的一个场景，

形成了一种新型的城市多功能社区。

三、购物中心物业管理服务对象及其侧重点

购物中心物业管理服务对象主要分为三个层面，即发展商（业主

或代理人）、零售商（租户）和消费者，统称为顾客。虽然三者之间

的责任、义务、利益相互交延，但由于所站角度和利益取向不同，故

对物业管理服务的要求侧重点也不尽相同。

（一）发展商（业主或代理人）

购物中心由于产权相对集中，故发展商通常为一个公司或一个组

织机构，主要负责经营策划和管理，而非直接从事营销活动。其经营

主导思想通常为：

1、注重形象的塑造（社会知名度和关注度），以便尽可能提高商

铺出租率和租价；

2、保证租约正常履行；（主要指管理不善的影响）

3、延长建筑物和设备设施的使用寿命。（降低运营成本）

因此，发展商对物业管理的要求侧重于购物中心外观形象（如公

共场所清洁卫生和绿化、物业标志和广告设置、灯光效果）的保持；

共用设施设备（包括广场雕塑、音乐喷泉、停车场）的有效管理和合

理使用；商业秩序的正常维持；消防、建筑物及设施设备的完好率等。

（二）零售商（租户）

购物中心的零售商来自四面八方，各行各业。它们与发展商（业

主或代理人）签订租约，直接从事营销活动。每一位零售商都依赖其

它零售商产生的人流，以此产生群体效应；加上百分比租约的普遍使

用，因此零售商的成功即意味着给发展商（业主或代理人）带来相关

的投资收益。其经营主导思想通常为：

1、尽可能提高商铺使用率（空间和时间）；

2、注重购物中心的工作环境和商业气氛；