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浅谈房地产项目工程建安成本管理

【摘要】工程建安成本在总体房产成本中的比例约占40%，因此对于建安

成本的管理控制显得尤为重要，经过对房地产全过程成本管理总结分析，建安成

本管理应重点考虑以下方面及掌控原则。

【关键词】房地产建安成本管理

一、引言

整个房地产行业已经进入了微利时代，加上行业政策的不稳定，公司如何能

在激烈的市场竞争中脱颖而出，并实现可持续发展，已经成为当前公司需要解决

的主要问题。在商品房价格受到多重因素的制约后,房地产企业的发展纷纷转向

依靠低成本战略来竞争取胜，即通过分析全过程开发环节,分析成本变动的关健

因素,利用有效的成本控制方法,来控制开发成本,达成企业利润目标。通过多年从

业经验分析，在房地产开发过程中工程建安成本最具有主动可控性，故在此浅谈

一下建安成本的管理。

二、建安成本管理应重点考虑以下五个方面：

（一）销售过程中的建安成本管理

销售工作是实现从产品生产到利润转变的核心环节，销售部门也是确定产品

风格、档次、规模等各要素的倡议者和引导者，一旦确定了所开发的工程与建安

成本有关的各要素，就会成为指导施工图设计的主要依据。从工程建安成本管理

的角度出发，把销售过程的成本管理适度前置，放在整个房地产开发过程的最前

端。在销售各要素向施工图设计转变之前，由公司分管领导组织召集相关部门专

业人员做一个详细的交底和讨论，以便确定适合的工程做法、材料品种规格及价

位、装修标准、各主要分项的经济指标等，初步估算工程建安造价，这个建安造

价即可作为工程建安目标成本，也可以作为限额设计的重要依据。（二）设计过

程中的建安成本管理设计阶段对成本控制的影响超过60%，一旦到了设计阶段，

工程的结构、户型、外立面、室内装饰标准以及室外绿化、市政等组成项目的各

要素有了更明确清晰的描述。这个阶段应集中各职能部门的人员，进行讨论分析，

必要时邀请外部专家共同参与，以期用最少的投入来实现所需功能，实现投资的

价值最大化。设计图纸委托时对工程经济指标提出设计限额，并对初步施工图设

计进行再优化，把优化的内容以在最终的设计图纸中体现，能达到较好的成本控

制效果。（三）招标过程中的建安成本管理招标过程主要有四项工作：招标文件

的编写、工程量清单的编制、投标单位的选择以及工程造价谈判。完成这项工作

首先应成立招标委员会，根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市

场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为

招投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、

范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。根

据评标委员会成员专业和岗位不同，对每个人进行分工范围划分，让所有招标委

员会成员都能清楚地了解自已的职责，以便在招标过程中进行角色定位。借鉴以

往从事过的招标工程项目积累的经验以及同行业较先进企业的成功经验，编制适

合的招标文件、合同文件，运用合理的招标方式，首先对拟招标工程进行详细的

造价分析，对施工单位进行内部邀请招标，把合同造价的确定时间前置，能有效

合理确定工程造价，为施工过程中工程成本的控制打下良好基础。（四）施工

过程中的建安成本管理工程施工阶段相对于其它阶段来说，是一个较为漫长的过

程，也是容易引起成本管理疏忽的阶段，除主体工程外，还有土石方工程，室外

各专业工程，工程施工全部展开后的交叉施工较多，给工程管理带来挑战，处理

不好，不仅工期拖延，还会直接造成工程成本的增加。针对这种情况，公司应首

先充分利用好公司的工程管理人员，并调动监理单位的积极性，在可能产生工程

造价变化的各个分项工程中，都尽可能让这些人员参与进来，监理单位的专业人

员，在工程管理和成本控制方面富有经验，他们的充分参与能把工程施工过程中

可能出现的问题解决在开工之前，甚至招标之前。对参与成本管理的单位和人员

进行明确的责权利设置，避免管理过程中配合沟通出现偏差。在室外工程施工图

纸设计之前，对原始标高进行精确地测量，以指导室外各专业工程设计。室外设

计图纸尽可能做到因地制宜，特别对于比较大的项目，哪个地方要砌挡土墙，哪

个地方要放坡，哪个地方要设置台阶等，都充分依据精确的原始标高。室外工程

与各楼座结合起来设计，对标高的设置要求更加严格，这样就减少了施工过程中

因过多更改而造成不必要的工程成本增加和工期拖延。

（五）资料的收集与存档

建安成