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某房地产公司虚列成本偷税案
本案特点：本案税务机关在检查房地产行业过程中，采取“一体化
稽查”的方法，注重对开发成本的主要数据指标进行对比、分析，注重
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发票真实性审核和相应资金流向的追踪，为房地产行业税务稽查提供
了值得借鉴的做法。
一、案件背景情况
（一）案件来源
2006年，某市地方税务局采取“一体化稽查”的方法，对全市房
地产开发企业进行了专项稽查。某房地产开发集团公司T公司被列
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为此次专项稽查的重点对象之一。所谓“一体化稽查”，就是在专项检
查中，不仅对列入计划的房地产开发企业进行税务稽查，同时对该企
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业开发项目所涉及的土地来源、主要建筑公司、代销公司以及物业公
司等纳税情况进行延伸稽查。
（二纳）税人基本情况
T公司成立于1999年。2002年取得开发用地144.41亩，分两期
开发项目，2003年正式投入建设，规划建筑面积147,289平方米,2004
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年开始预售开发产品，2005年6月主体工程竣工决算，仅剩余少量扫
尾工程。
2004年企业自查应纳税所得额为106万元。（以前年度存在亏损，
尚未弥补）。2005企业自查应纳税所得额为-2702万元。
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二、检查过程与检查方法6
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（一）检查预案
根据对企业财务报表和自查情况的结果分析，稽查人员认为，T
公司于2004年开盘对外预售开发产品，2005年出现如此巨大的营业
亏损可疑性较大，如果该公司不是在经营管理上存在极大漏洞，就很
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有可能是账务有问题。
为此，市地税局稽查局研究稽查思路，确定了以核实收入和落实
成本为主的稽查思路，深入调查该企业的涉税情况。
（二）检查具体方法
1.核实收入
稽查人员采取实地调查的方法了解其商品房的建造具体情况，绘
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制了商品房平面图，在小区物业负责人的陪同下，落实每一栋楼、每
一单元、每一层楼的入住情况,配套设施的面积和出租情况等。同时，
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逐户核实合同金额、发票开具金额以及每一户的实际建筑面积，最终
落实其开发的总面积和实际收取的房屋销售收入。
2.核实成本
对于房地产开发企业，主要核实土地的取得成本和房屋的建筑开
发成本。
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（1）针对取得土地的成本，检查人员着重核实《国有土地出让合同》
、发票以及资金流出的金额是否一致，并核实从取得土地之时起，土
地科目金额是否有变动及变动原因。检查发现：2003年该公司“开发
成本”科目中异常增大了6,000余万元，经过进一步核实，2003年企
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业将土地评估增值额6092.1万元记入了“开发成本”。并于2004年、
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