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政府干预住房市场的政策选择与效应

摘要：近年来，我国政府加强了对住房市场的政策性干预。本文

在传统住房市场非均衡理论的框架下对政府干预行为的必要性进

行了分析，探讨了政府干预住房市场的政策目标选择，即：体系目

标、过程目标和操作目标。最后，本文对土地政策、货币政策和期

房政策等主要政策的工具效应进行了探讨。

关键词：住房市场；政府干预；政策目标；政策工具

中图分类号：d63文献标识码：a文章编号：1009-0118（2011）

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2008年以来，受全球性金融危机的影响，我国住房市场逐渐暴露

出投资过热、供给失调、价格快速上涨、保障性位等一系列问题，

引发了政府针对住房市场的一系列政策干预行为。至2011年年中，

国务院陆续出台了多措施以加强对住房市场的引导与干预。作为一

种兼具社会属性与商品属性的特殊商品，住房市场的持续与展不仅

是关系宏观经济发展的经济问题，更是关系百姓福祉与社会稳定的

政治问题。在我国转型时期，政住房市场的政策制定与执行已日益

成为社会经济平稳、协调、健康发展的一项重要要求。

一、政府干预的必要性分析

根据burns和grebler的理论，住房需求与住房供给存在着四种

非均衡形式：静态非均衡、动态非均衡、空间非均量非不均衡。[1]

在西方发达国家，政府往往是通过介入住房市场，或修改现行政策

来达到减少住房市些非均衡现象。我国的住房市场化改革历时不

长，政府干预住房市场的原因是多方面的，这体现在，不仅期导致

政府进行住房市场干预的原因是多方面的，而且同一时期政府干预

的出发点也可能处于动态的变化。

（一）住房市场失灵

西方传统的政府经济理论认为“市场失灵”是政府干预市场的最

重要前提，而造成市场失灵的主要原因包括垄断性、信息不对称、

市场不完全、失业、通货膨胀等。由于住房市场不仅具有一般商品

市场的属性，而且由资源的有限性、住房位置的固定性、住房产品

的异质性和较高的住房交易成本，住房市场的失灵出现也是。因此，

住房市场失灵从微观层面揭示了当住房价格信号无法正确反映市

场供需时政府干预的必要性。

（二）住房保障的社会责任

住房保障集中体现了政府维护社会公平的重要职能。在我国现阶

段，住房保障的矛盾尤为凸显，这主要是由公共住房短缺与商品性

住房价格快速增长的之间的矛盾所造成的。基本住房消费的满足是

人的一项基本权利，种人权，它既是生存权也是发展权，更是经济

权利的核心内容之一。[2]政府干预公共保障性住房建设的在于其

能够发挥整合资源的优势，并在短期内增加低价位住房的供给。因

此，住房保障从政府的社会责任揭示了当公共产品供给不足以及社

会收入分配不均时政府干预的必要性。

（三）住房价格快速上涨

宏观经济周期循环、住房价格快速上升是一个双向互动的过程，

由此而引发的政府对住房市场的干预是建立在通市场对宏观经济

进行调控的基础上的。此外，房价的快速涨落对金融系统的稳定性

有很强的负面影响，尤房价快速上涨阶段极易诱发严重的住房投机

行为。因此，住房价格的快速上涨是从住房市场的产业内部发示政

府干预的必要性。

（四）住房市场的非均衡

我国住房市场上的非均衡现象具体是指总量上的非均衡和结构

上的非均衡。住房市场总量非均衡一般表现为潜在大于有效需求、

实际供给大于有效供给，即：超额需求与超额供给同时并存。结构

非均衡的维度较多，表同的子市场之间在供需方面的结构失衡，如：

全国性与区域性的非均衡现象。因此，住房市场的非均衡是该市场

均衡运行态势为目标来揭示政府干预的必要性。

二、政策目标选择

政府是否实现某种形式的政策干预目标一直是政府进行政策制

定时所必须考虑的问题之一。丹尼尔?f?史普府管制的类型划分为

对进入壁垒的管制，对外部性的管制，对内部性的管制三大部分。

[3]当前，针对我市场中不断涌现出的结构供给、房价泡沫、公共

住房保障等问题，政府干预住房市场的政策目标选择可以体系目

标、过程目标和操作目标三个层次。

（一）体系目标

当前，我国政府干预住房市场的体系目标，一是稳定商品性住房

价格，二是加快公共性保障住房建设。前者主要证商品性住房价格

水平的基本稳定，以及要保持房价波动的相对稳定。后者主要是指

增加公共住房供给，共住房的覆盖范围和保障力度。这里需要指出

的是，在住房市场快速发展的阶段，政府只有加大对公共保建设的

投入，才能使住房市场体系和住房保障体系均衡发展。

（二）过程目标