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投资性房地产两种核算模式之区别

作者：雷振华

来源：《中国乡镇企业会计》2011年第2期

雷振华

为了规范房地产的确认、计量和相关信息的披露，财政部于2006年2月发布了《企业会计

准则第3号——投资性房地产》，要求自2007年1月1日起在上市公司范围内施行，鼓励其他

企业执行。目前，该准则已经普遍使用于上市公司及大中型企业的会计核算。但是，实际工作

中，一些人对投资性房地产会计核算的成本模式与公允价值模式的区别存在模糊认识，为此，

本文对此谈一粗浅看法。

一、使用条件不同

通常，企业投资性房地产核算应当采用成本模式进行计量（比照固定资产或无形资产核

算）。只有投资性房地产符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量。即，符合“投资

性房地产所在地存在活跃交易市场，企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场

价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”条件时，才可以采用

公允价值模式计量。

二、转换规范不同

投资性房地产核算由成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公

允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。投资性房地产核算已采用公允

价值模式的，不得转为成本模式。也就是说，投资性房地产计量模式一经确定，一般不得随意

变更。

三、涉及账户不同

成本模式下，投资性房地产的核算涉及账户有：“投资性房地产累计折旧”账户、“投资

性房地产累计摊销”账户、“其他业务收入”账户、“其他业务成本”账户等。而公允价值模

式下，投资性房地产的核算涉及账户有：“公允价值变动损益”账户、“投资性房地产——公

允价值变动”账户等，只有转让投资性房地产时，才能够“其他业务收入”账户、“其他业务

成本”账户等。

四、摊销方式不同

成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。投资性房地产计提折旧或摊销方式比照

《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第6号——无形资产》准则规范模式

核算。投资性房地产如果存在减值迹象，则应按《企业会计准则第８号——资产减值》进行减

值测试，并计提相应投资性房地产减值准备。

【例1】甲企业利用厂区闲置的土地，建造一批门面房，作为投资性房地产，用于出租，

甲企业对投资性房地产采用成本模式进行计量。建造过程中领用了生产用的原材料300000元，

其进项税额51000元，应付职工薪酬114000元，以银行存款支付其他费用40000元，工程建造

完毕，投入使用。甲企业的账务处理如下：

（1）建造时

借：在建工程505000

贷：原材料300000

应交税费——应交增值税（进项税额转出）51000

应付职工薪酬114000

银行存款40000

需要注意的是，投资性房地产建设领用的材料或设备，材料或设备价值的增值税不得抵扣

销项税额，应计入投资性房地产成本。已经抵扣的，应通过“应交税费——应交增值税（进项

税额转出）”账户转出计入工程成本。

（2）完工交付使用

借：投资性房地产——已出租的建筑物505000

贷：在建工程505000

【例2】假设此项投资性房地产的预计使用年限为50年，预计的净残值为5000元，按直

线法计提折旧。每月收取租金2000元，不考虑相关税费。甲企业的账务处理如下：

（1）每月计提的折旧额＝（505000－5000）÷50÷12≈833（元）

借：其他业务成本833

贷：投资性房地产累计折旧833

（2）每月的租金收入

借：银行存款2000

贷：其他业务收入2000

投资性房地产公允价值模式下的会计处理是，属于固定资产或土地使用权的投资性房地产

不计提折旧或摊销，以期末公允价值为基础，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

【例3】2001年11月5日，甲股份公司购入土地使用权一项，支付价款及附带费用共计

3000000元。企业计划用作房地产投资，并要求按公允价值模式计量。当年末，该宗土地使用

权公允价值为2800000元；次年末，该宗土地使用权为3100000元。第3年1月18日，转让。

收款3500000元。有关会计处理如下：

（1）付款：

借：投资性房地产——成本3000000

贷：银行存款