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【税会实务】固定资产与投资性房地产准则差异探析
自用房地产是指为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产，
其基本特征是服务于企业自身的生产活动，其价值会随着房地产的使
用而逐渐转移到企业的产品或服务中，通过销售商品或提供服务为企
业带来经济利益。企业的自用房地产包括：已用于固定资产建设的土
地使用权；生产商品、提供劳务或经营管理的建筑物。投资性房地产
是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房
地产具有以下特点：投资性房地产在取得高收益的同时也存在着高风
险；随着时间的推移，其市场价值会超过其账面价值；投资性房地产
一般投资金额大、周期长、流动性和变现能力差。企业的投资性房地
产主要包括：出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地
使用权；企业拥有并已出租的建筑物。
第一，自用房地产与投资性房地产的联系。首先，会计确认条件基本
相同。根据《企业会计准则第4号——固定资产》的规定，自用房地
产必须在同时满足两个条件时才能予以确认：与该固定资产有关的经
济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。而按照
《企业会计准则第3号——投资性房地产》的要求，投资性房地产也
必须同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产包含的
经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠计量。
其次，会计初始计量范围类似。企业自用房地产的初始计量具体规定
如下：外购固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定
资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装
卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。建造
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