入门版项目强排培训课件.pptx

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CONTENTS;01 强排的概念;01 强排的概念定义;02 强排包括什么;02 强排包括什么周边情况分析+产品分析;用地价值分析;用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析;用地现状分析：对道路、交通、周边环境、配套，以及土地本身控规分析;外部影响（不利）因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响外部改善（有利）因素：绿化带改善居住品质

地块价值排序：地块4地块1地块3;;;02 强排包括什么;02 强排包括什么总平面图+日照分析+指标;日照分析;指标;03 强排怎么做;03 强排怎么做各个公司强排的侧重点;龙湖双珑原著;2.万科：研究产品;合肥万科金色名郡;结论一：板塔结合，两排，围合中心大景观绿地。;强调中轴对称布局;;强排方案1

两梯四户+一梯两户;;强排怎么做各个公司强排的侧重点;;03 强排怎么做;①建筑间距：;②日照测算：满足其居室大寒日(x)h满窗日照；(x值参照当地气候区)

③建筑退界：由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设一般都会退后一段距离。建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。沈阳地区沿城市主干路、次干路布置的高层建筑后退道路规划红线不小于10米，沿其它门牌号布置的高层建筑后退道路规划红线不小于8米。;搞清几项指标：

道路红线：规划主管部门确定的各类城市路幅（含居住区级道路）用地界线。

用地红线：规划主管部门批准的各类工程项目的用地界线。

容积率：建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值，是衡量建设用地使用强度的一项重要指标；容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中；规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值。;容积率拆分：通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示；但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆???。;03 强排怎么做我们沈阳天华怎样做强排;容积率拆分方法及案例：

昆山世茂蝶湖湾

项目区位：

江苏昆山市，毗邻上海

项目总建面约107万平，容积率1.5

地块原始状况：

优势：地块内部有天然水系，内部地势平整。

劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较大的噪声和尾气污染。;项目规划特点:

1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅。

高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面，对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区。;03 强排怎么做我们沈阳天华怎样做强排

效果图;4.建筑高度：①航空限高：建筑物室外地坪至建筑物顶部最高处（楼梯间、水箱间、天线、避雷针等）之间的高差，是规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高度限制。

②常规建筑高度：由于通则、建规、高规对建筑高度定义不同，不能将消防设计中的建筑高度计算与规划设计中的建筑高度计算混淆，一般意义上，消防设计专篇中描述的建筑高度应为消防设计建筑高度，平屋面计算到建筑面层。报领规证，以及其他手续，施工图建筑说明中的建筑高度指规划设计建筑高度，平屋面计算至女儿墙顶。

限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。;5.建筑密度：各类建筑基地面积的总和/场地用地面积×100%建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定；

一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小区和高层小区有一个大致的建筑密度控制：

多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20%~25%；

公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如45%甚至更高。;相关规范：;操作方法;;;;;2.测算结果综合;2.测算结果综合;;更多的变化要靠各位在实践中磨练……;;①以100+60两户为计算单元建筑面积：

100x（2x18x2）+60x（2x18x2）=11520

优势：计算多层洋房等利于自由组合楼。

S=每种户型的面积x总套数（园区内该户型）;天华给甲方的永远不是强排，是设计。;— 高层写字楼+单动线外街模式二;利用进深，留出西侧商业用地;03 强排怎么做我们沈阳天华怎样做强排

4.增加设计含量;03 强排怎么做我们沈阳天华怎样做强排

4.增加设计含量;04常见错误;04 常见错误周边分析;04 常见错误周边分析

2.主观过早介入;;04 常见错误周边分析

4.用地浪费;04 常见错误周边分析

4.用地浪费