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08年上半年别墅市场分析报告

目录

一、别墅概况说明 2

1.别墅含义 2

2.别墅相关政策及其影响 2

3.成都市别墅市场研究范围界定 2

4.研究对象界定 2

5.成都市别墅市场研究数据来源说明 3

二、成都市别墅市场供应/成交分析 3

1.成都别墅市场供应量特征概况 3

1.1区域位置分布特征 3

1.2成都在售别墅价格特征 3

2.别墅市场成交量特征概况 3

2.1项目销售情况分析 3

2.2别墅项目营销手段 4

三、成都市别墅产品分析 4

1.成都市别墅设计风格总体情况 4

2.成都市别墅环境设计总体情况 4

3.在售主力户型分析 5

4.独栋别墅与联排别墅分析 5

4.1成都市独栋别墅产品 5

4.2成都市联排别墅产品 5

四、成都市各别墅板块分析 5

1.主城区别墅分析 5

2.温江区别墅分析 6

3.新都区别墅分析 6

4.双流县别墅分析 6

5.牧马山别墅分析 6

五、成都市别墅市场发展前景 6

六、别墅的发展趋势 7

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一、别墅概况说明

1.别墅含义

——别墅(villa)，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。按照中国话来说，“墅”就是野外的房子，“别墅”就是另外的房子，也就是第二居所。

别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。

2.别墅相关政策及其影响

08年上半年并未出现与别墅相关的政策。

3月28日，国土资源部高级官员在北京强调，08年要从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。

2007年4月下旬，《2007年全国土地利用计划》出台。这是继2003年叫停别墅用地之后，国土资源部再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地。

3.成都市别墅市场研究范围界定

总体来说，目前就整个大成都而言，可以划分为主城区别墅群和郊区别墅群。成都区内别墅多集中在城西的金牛、青羊、武侯三区。这些别墅板块当中又可以作进一步的细分，主要都是集中在成都市的近/远郊。

主城区，又分为城东、城西、城南、城北及市中区，其板块划分范围见下图。目前成都主城区范围大概是绕城高速以内为主，其具体划分如下：

城中------府河和南河所夹区域

城南------南河以南，锦江以西，武侯大道以东，绕城高速以北

城西------武候大道以北，营门口路以南，西安路以西，绕城高速以东城北------营门口路以东，府河以北，绕城高速以南，府青路以西

城东------府河以东，府青路以南，绕城高速以西，锦江以北

4.研究对象界定

成都市2008年推出且在售别墅项目，项目内别墅产品面积所占整个项目面积不低于20%。

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5.成都市别墅市场研究数据来源说明

本报告宏观数据来源于成都统计年鉴以及政府网站等，别墅基本数据来源于中原市场监测，数据与实际可能有一定出入。

二、成都市别墅市场供应/成交分析

1.成都别墅市场供应量特征概况

1.1区域位置分布特征

因为别墅项目对土地的要求较高，而市区内的土地日益减少，土地价格的日益上涨，别墅项目在数量和体量已经明显下降。郊区别墅已经成为了目前别墅开发的主流区域，占到了总供应量的87%。

郊区方面“双流－牧马山”板块占到了供应总量的42%，成为别墅供应最多的区域。温江紧随其后占到了27%的比例。其它的区域所占地比例较少在8%~12%之间。

1.2成都在售别墅价格特征

作为高档的物业类型10000元以上的项目占到了总比例的44％,5000-7000元的占到了23%，7000-10000元占30%。

别墅的价格区间分布环比有了一个极大的上升。特别是10000元以上的价格比例迅速提升，说明了单价10000元/以上的别墅成了市场。

2.别墅市场成交量特征概况

2.1项目销售情况分析

销售率过半的别墅项目比例达到67%，反映出成都市场的消化能力较强。良好的销售情况取决于政府停止别墅项目的审批，别墅变成稀缺产品，促使以前持币观望的消费者购买；再加上一些政策的出台，使得高端物业的投资前景好过普通物业。

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2.2别墅项目营销手段