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房屋租赁合同的风险防范

房屋租赁合同在现实生活中是一种常用的合同类型，房屋租赁合

同看上去比较简单，合同条款也比较少，但房屋租赁合同的纠纷却时

常发生。根本的原因是甲乙双方当事人合同条款订得不全面，在履行

房屋租赁合同过程中经常会出现一些原来没有考虑到的情况。为了避

免纠纷，在签订及履行房屋租赁合同时应当注意以下几个法律问题：

一、合同的主体资格问题

1、在签订合同时，承租方首先要查看出租方的房产证，土地使

用权证，如果没有房产证，则要看出租方有无房屋买卖合同或授权委

托书等手续。出租方要审查承租方的咨信情况，租金支付能力，社会

诚信状况。

2、承租方还要审查，出租的房产是否已经被抵押。

3、大型店面房统一出租，出租方本身对出租的房屋不拥有产权，

只是接受各位业主的委托统一对外出租，但在合同履行期内有个别业

主要求提前收回自己的商场摊位自己做生意，由此发生纠纷如何处理，

在签订此类合同时承租方应当要求出租方对此有承诺或保证。

4、有些特定内容的房屋租赁合同，出租方应当事前办理好报批

核准登记手续。例如专业性的市场，开办单位要对外大量分别出租摊

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位，根据国家工商行政管理局的规定，应当事先向工商行政管理部门

申领《市场登记证》，只有领了《市场登记证》方可对外招商宣传及

出租，这一点也是承租人应当注意的。

5、在房屋租赁期内，公司作为出租方如果发生了破产、企业转

制、公司歇业或被注销等情况，如何补救，承租方如不能继续租赁房

屋由此而产生的经济损失如何补偿。

6、在房屋租赁期内，承租人作为自然人死亡后，其共同生活的

家庭成员可否沿续原来的房屋租赁合同，继续居住使用该房屋。

二、租赁合同的标的物

在房屋租赁合同中，要求写明房屋的坐落地址、房屋的间数层数、

建筑面积，房产证编号，并把房地产的规划红线图及房产平面图作为

合同附件。还要写清楚房屋的附属设施。有时合同中最好要标明租赁

房屋的用途是居住，还是用作经营场所。

三、租赁期限的起算

租赁期限的起算一般有二种情况：

第一种情况，是从房屋租赁合同签订之日起开始起算。

第二种情况，考虑到承租方要对房屋进行装修等因素，或出租方

要办理有关报批登记手续，租赁期间的起算时间可约定在几月几日开

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始或者合同签字后多少日开始，从合同签订之日到正式开始起算租赁

期限的这段时间称为免租期。免租期内，承租方无需承担租金，但于

此期间发生的装潢施工所耗水、电费则应承担。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，一次合同租赁期限最长

不得超过二十年。

四、租金的计算及支付方式

年租金标准一般是固定的，但也可以双方约定租金按一定比例或

一定金额每年递增。租金支付时间，由双方约定，按月支付，按季支

付，或按年度支付，但在约定按年度支付时，双方应约定年度的概念

及起始时间，否则，可能引起误解。

五、租赁房屋的交付

合同中应当约定房屋的交付时间。租赁房产交付时，双方应约定

派代表到现场检查房产的完好情况，应当结清前期的水电费、通讯费、

闭路电视费等有关费用，并签署房产交付确认书及有关财物移交清单。

六、履约保证金

为了保护出租方的利益，防止承租方提前撤场，或拖欠有关费用，

应当要求承租方向出租方支付一定金额的履约保证金。

七、税收及有关费用的承担

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在房屋租赁合同中，应当明确，水电费、通讯费、治安费、保洁

费等费用，哪些有出租方承担，哪些有承租方承担。并且承租方作

为公司，支付了房租金后，一定要向出租方索要正规有效的税务发票

以免被税务部门查处。特别要提醒的是，在合同中要写明，租金是否

是含税价。

八、合同中应约定，房产及其设施哪些部位由出租方进行定期维

修保养，哪些由承租方维修。

这里应当注意，出租方对房产及设施的定期维修保养应当事先通

知承租方，并尽可能在承租方认为合适的时间进行以保证承租方的正

常经营不