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浅谈房地产开发项目的融资-

当前,全国房地产行业市场下行,部分城市出现了大批的烂

尾楼，全部是仅完成了主体结构工程,因无资金支付承建商的工

程款，施工队已经撤场,各工地均无人施工。造成这种情况的主

要原因是房地产开发公司的资金链断裂,项目建设资金告急。ﻪﻭ

房地产开发项目高投入，资金需求量大。大多数房企是仅靠自身

实力是不能支撑起这样庞大的资金规模的。因此,大部房地产项

目的融资方式是边建设、边融资、边销售的。如何在这种模式下

保证工程建设资金的充足供应，维持工程建设正常进行、按时交

房,需做好以下几点：

一、制定精确、全面的融资计划ﻪﻭ在项目立项阶段,依类

似项目或已结算项目数据,对项目成本进行初步测算;在施工图设

计完成后,按照施工图预算,计算出工程建造成本，综合土地交易、

设计、营销及其他开发费用成本、费用，编制出工程整体资金需

求计划。按照工程整体开发进度,时间上以月为单位,对资金计划

进行分解，形成资金时间需求计划。经公司相关部门和领导审阅

批准后，作为全项目资金工作计划,指导开发项目的融资工作。

ﻪ二、充分利用项目承建商的资源优势,减少开发商资金压力

ﻪﻭ信誉好的承建商在长期经营过程中,积累了较多的客户资源，

施工中消耗的人工费、材料费、机械费均可以短期赊欠。具体情

况是建筑用工工资，各工地每月均发给工人生活费,到年底一次

性结清全年工资；建筑材料,水泥、钢材、线缆等均是在供应过

程中支付部分款项,等工程竣工验收合格后结清。因此,在工程招

标时，可以要求承建商发挥自身优势,先行组织施工,按工程形象

进度分段结算支付其工程款,大部分房屋建筑工程主体结构付款

节点为地下室、裙房、标准层每五层(或主体结构）完工；二次

结构和装修工程一般为每一至两个月付一次工程款,每次付款额

为所完成工程造价的50%～８0%,余款在工程竣工验收合格时付

至９5%，尾款于保修期满后付清。工程建造费用是房地产项目

成本的主要部分,发挥好承建商在融资方面的优势,可有效缓解开

发商的资金压力。ﻭ三、实行切实有效的房地产销售政策ﻪﻭ营

销工作是房地产开发项目的重中之重。项目销售政策的制定要考

虑到项目收益目标、市场行情、项目具体情况等多个因素。在充

分调研、分析这些因素后,制定切实可行的营销计划、销售政策,

销售政策一定要保证提高营销效率，快速回收资金,最保守也要

做到与工程建设资金计划相同步，保障工程建设按计划顺利进

行。主要的销售方法可采用促销、团购、内部认购等。制定销售

政策时,应有平衡思维,切不可片面追求高房价和利润最大化，否

则可能事与愿违，欲速而不达。在目前的行业形势下,坚持薄利

多销，早日达到项目盈亏平衡点，加快资金周转和保障资金安全,

才是一种可行的销售策略。

ﻪ四、多方拓展融资渠道，保障资金供应ﻪﻭ面对项目开发

巨额的资金需求，有效拓展融资渠道是项目开发成功的重要保

证。

一种方法是向银行、投资公司等金融机构申请贷款。这种

情况下，一般是需要抵押的，需将开发项目评估后,抵押给债权

人，才能得到资金支持。其负面作用是放大了项目的经营风险，

一旦无法履行贷款合同,项目有可能拍卖变现、偿还债权人，造

成巨大经济损失。因此,要客观把握项目盈利能力、仔细评审贷

款合同，将其风险降至可控范围之内。对于前景清晰,预期盈利

能力强的项目，可优先考虑此方案。ﻪﻭ另一种方法是发展有

实力的合伙人,共同开发项目。其优点是降低了筹集资金的难度,

同独立经营相比，也降低了预期收益。对于销售情况一般的项目,

合作开发还是有考虑价值的。ﻪﻭ用房产抵顶项目开发、建设

费用，也是融资方式的一种变通。例如，工程款、设计费、监理

费等,均可同承揽方协商,以建成后的房产抵顶全部或部分款项。

这样，可有效降低融资数量和难度,还可有效保障工程建设进度。

ﻪﻭ五、委托专业营销团队销售房产

房产销售是一项复杂的工作，最好由专业营销团队来做。

ﻪﻭ对于连续不间断开发项目的房企，要打造自己的专业团队，

即建立核心销售团队，维持稳定的销售工作人员，定期专业培训、

考核。此举立足长远，有利于公司战略上的长远规划和发展。其

不足之处是,工作水平的培养、提高有一个积累学习的过程,不一

定能与当前项目同步发展,会影响当前项目的销售工作。在不急

于提高销售效率的情况下,可优先按此思路开展工作。ﻪﻭ从加快

回收开发资金的角度规划销售工作，可与专业营销团队合作,将

销售工作整体外包，是行之有效的方法。专业营销团队具备营销

经验丰富、人