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《2008年度全国房地产市场研究报告》

出品机构：上海易居房地产研究院综合研究部

执笔人：上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭

2008年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国

际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；国内经济背景是：

经历五年繁荣后，2008年经济拐头下行。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从2007

年的红火逆转为2008年冬夜初降。

纵观30年来我国房地产业的发展，明显可以看出1998年住房体制改革后，走出了一波

“黄金十年”的牛市行情。各种数据都表明这是一波空前、也可是绝后的增长与繁荣。然而，

繁荣过度便会出现泡沫，就应当有所回归，这也正是2003年以来房地产宏观调控的主要目

的。从2007年第四季度开始，至2008年第三季度，我国楼市调整态势越来越明显，第四季

度开始已加快下行。接下来，笔者以历史的眼光，通过数据比照，从几个方面归纳总结一下

2008年中国房地产市场的运行态势。

首先，分析一下土地市场。从2003年开始，我国土地市场步入繁荣期，重要表现是房

地产开发企业每年的土地购置面积超过3亿平方M，并一直持续到2008年，其中2007年超

过4亿平方M，为历史最高水平，反映出2007年在房市火爆的背景下，开发商积极拿地，

各地纷纷爆出地王，大型地产商尤其是从资本市场融得巨资的企业疯狂圈地。

数据来源：国家统计局网站

步入2008年之后，开发商购地热情明显下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现

象，大城市尤为突出。据不完全统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的

10％。国土资源部土地宏观调控课题组撰写《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》

显示，今年上半年全国土地供应总量比去年同期减少25.27%。据统计，上半年，北京共出

让住宅土地676.5万平方M，仅相当于全年计划供应住宅供地1700万平方M的1/3，广州的

比例则更低，仅15%，福州则不及计划的三成。另外，国家统计局数据表明，1-11月，全国

房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方M，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1

亿平方M，同比下降2.7%。以上海为例，2008年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。

地出让频频流标，充分反映了房地产市场的不景气和开发企业对后市的忧虑。随着今年

房地产市场持续下滑，过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱，一方

面很多开发企业已无多余资金购地，或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地。因此，今年

已普遍出现开始开发企业减少开工量，或者停止工程施工，甚至有少数开发企业谋求退地。

频繁的土地流标会进一步打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。

其次，观察房屋销售形势。从1996年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005年增幅

较大，并首次迈上5亿平M平台，2007年成交量高达7.7亿平M，创下历史新高——笔者估

计以后也很难超越这一高点。2008年1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方M，同比下

降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%。充分表明，市场出现显著调整。

数据来源：国家统计局网站

由于全国各地楼市发展不均衡，2008年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，

一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五

成，惨不忍睹，已出现非理性超跌的现象。11月重点城市的成交量明显增加，主要跟政策

利好有关，不具有持续性。总体而言，成交低迷成为2008年楼市最鲜明的特点之一。

再次，看看房价的演变情况。看下图全国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国楼市

和房价一直处于增长周期。1999年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭转

为正增长，并一直持续至今。从增幅看，2004年一季度至2005年二季度，增幅平均8%以上，

其后有所回落，2007年三季度至2008年二季度重新跃上8%。之后，2008年三季度涨幅大

幅回落，幅度之大历史罕见，充分反应了此次房价下行的压力之大，基本上跟美国2007年

第三度的情况类似，而至今美国房价依然在下跌，比2006年房价高点已下跌近三成。