房地产的费用科目.pdfVIP

房地产开发行业是上个世纪90年代开始的新兴行业，它的财务管理、会计核算较之于

传统的工业企业、商业企业、施工企业等而言，显得年轻幼稚和不完善。从国家税务总局连

续7年对房地产行业的税收专项检查“”看，暴露了房地产开发企业许多涉税问题。究其根本

原因，应该说与房地产行业财务管理薄弱、会计核算制度不健全是有密切关系的。

因此，本人拟从规范会计核算角度，根据新《企业会计准则》、新《企业财务通则》、新

《企业所得税法》等对房地产开发企业会计核算的要求，结合多年的会计核算工作实践，对

房地产开发企业费用核算明细项目如何设置，进行一定的探讨。

（一）费用的分类和界限

房地产开发企业的成本费用不外乎两大部分。其一是房地产企业的开发成本，其二是房地

产企业的开发费用。房地产开发企业的开发成本在此不作探讨，仅仅对房地产开发企业的费

用的类别和费用界限作简要阐述。

本人认为，房地产开发企业的费用大致可以分为两大类：

1、计入开发成本的费用：包括全部计入开发成本的开发间接费用以与部分计入开发成本

的应付职工薪酬、职工福利费等。它们与开发成本密切相关，是开发成本的重要组成部分。

2、计入当期损益的费用：包括管理费用、财务费用、销售费用。它们与开发成本没有直

接联系，但是同样对企业的损益有较大影响。

正是由于费用的性质、分类的差异，我们在会计核算上必须分清各种费用的界限，否则会

影响会计核算的质量，可能导致产生涉税风险，形成严重的涉税损失。

1、分清开发成本与开发费用的界限；

2、分清管理费用与开发间接费用、管理费用与销售费用的界限；

3、分清财务费用的利息支出与开发间接费用利息支出的界限；

4、分清职工福利费与管理费用、开发间接费用的界限；

5、分清本期费用与上期费用、下期费用的界限。

（二）费用核算的主要内容

房地产开发企业的费用一般说来有管理费用、销售费用、财务费用、开发间接费用、应付

职工薪酬、职工福利费等，每一个费用均有不同的核算内容。

1、管理费用

房地产开发企业的管理费用是指企业在开发经营过程中发生的为组织和管理生产经营活

动所发生的各种共同性费用。包括企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生

的，或者应当由企业统一负担的各项费用，具体包括以下几方面：

（1）企业管理职能部门方面的费用：包括企业管理服务人员开支的职工薪酬、办公费和差

旅费、房屋租赁费水电费等；

（2）用于企业直接管理之外的费用。包括董事会费、咨询顾问费、聘请中介机构费、诉讼

费等。

（3）提供生产技术条件的费用：包括排污费、技术转让费、研发费用、无形资产摊销、长

期待摊费用（含开办费）摊销等。

（4）合理必要的业务招待费：是指企业所发生的所有业务招待费（包括销售部门、项目管

理部等）。

（5）其他管理费用支出：指不包括在以上各项之内又应列入管理费用的费用。

2、销售费用

房地产开发企业的销售费用，是指企业销售商品房、提供劳务的过程中发生的各种费用，

主要包括四个方面：

（1）销售机构（售楼部）发生的费用：职工薪酬、办公费、差旅费、修理费、物料消耗、

租赁费、水电费等。

（2）销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、业务宣传费，如广告发布费、广告制

作费、展位费与展台搭建费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。

（3）合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，

而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。

（4）销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等

销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。

3、财务费用

房地产开发企业的财务费用，是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包

括利息支出(减利息收入)、汇兑损益以与相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金

折扣等。

但是房地产开发企业的开发产品过程中的借款费用，满足资本化条件的应予资本化，不能作

为财务费用“”，应该属于开发“间接费用”。

4、开发间接费用

房地产开发企业的开发间接费用，是指房地产开发企业内部独立核算单位（如：开发项目

管理部、分公司等）为组织或管理开发产品而发生的各项共同性费用。这些费用虽也属于直

接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直

接记入各项开发产品成本。主要包括三个方面：

（1）内部核算单位为组织管理开发产品所发