机场附近开发住宅项目分析.pdfVIP

昆明机场附近开发住宅工程的可行性分析

一、机场附近购房意向随访调查情况

(一)、对于目前居住或工作在昆明机场附近的各类人员进行试探性的访谈后

发现,普遍认为开始时飞机噪音有一定影响,适应了就没有阻碍；以前机场有

军用飞机和美式飞机的时候,噪音更大,现在只有中国民航飞机,噪音小多

了。

所以,目前工程周边的目标群体不会对工程选址有抗性。

（二）、对于居住或工作在其他区域的人员进行试探性的访谈调查：

抽查地点:官渡广场沿线,金马碧鸡广场至东站的拓东路一线

随意性抽查样本量:31人

其中有购房需求或对购房问题感兴趣的样本18人,占58%;

无购房需求或对购房问题不感兴趣的样本13人,占42%;

认可该地段的样本8人,占抽查样本量的25%;

不认可该地段的样本10人,占有购房需求或对购房问题感兴趣的样本量的

55%;

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认可该地段的原因有:

①、地理位置好,有3人,占有购房需求或对购房问题感兴趣的样本量的

16.7%;

②、空气好,有1人,占5.6%；

③、根据房价来考虑,有2人,占11.1%；

④、飞机起降不影响,有2人,占11.1%

不认可该地段的原因有:

①、地理位置远,有2人,占有购房需求或对购房问题感兴趣的样本量的

11.1%;

②、已经有住房,不考虑,有3人,占16.7%；

③、暂不考虑或其他原因,有5人,占27%；

所以,工程区域之外的其他片区存在现有的和潜在的客户。

（三）、对于周边区域房地产工程的调查分析

工程名称：日新小区（1900元/平方）、山水南苑（2300元/平方）、缇

香名苑（2200元/平方）、五彩点睛苑（2400元/平方）……

目前周边已建工程和在建工程中,多数为知名度不是很高的住房工程,比

方：山水南苑和缇香名苑的楼盘由于规模小,不愿投入大量的营销推广费用,

所以知名度不高,其购置顾客根本为周边的企业和务工人员,属于地缘性客

户群体。

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另外,在价位和品质上都不是很高,除了最近即将面市的“碧海蓝天〞工程,

严格从机场能够影响到的区域来说,还没有出现“升级换代〞的住房工程,并

且几乎为多层建筑。

“五彩点睛苑〞同样在机场附近,离飞机跑道不远,周边环境、社会配套、交

通等总体不如本工程,但是以1580元/平方的起价出售,同样取得很好的销售

成绩。另外,该公司在离机场100米的地方也有一块约40亩的土地,目前尚

未开发。

（四）、新机场在2015年建成,现有机场将要搬迁的消息在昆明已经妇孺皆

知,其远期的升值潜力也普遍被认同,并且目前流传着一些对于机场周边环

境有利的小道消息。同时,航空公司在本工程南侧正在建设水疗中心等工程。

（五）、本工程的出入口开在春城路上,西侧苜蓿村脏乱差的环境对工程的影

响减少。油库的仓储区实际离工程的距离到达150米以上,所以影响不是很

大,在油罐北侧10米远的区域内就有许多住宅小区。以前虹山小区的大量住

宅同样是建设在两个巨大的液化气罐旁边,并且本工程的交通,东面和南面

的外部环境相对好。工程周边有利的环境因素相对于不利因素要多。

从以上的初步调查可以发现,本工程如果拟建,对于周边区域和其它

区域是存在市场需求的,飞机噪音毕竟不是影响市民购房的决定性因素,关

键还是要看楼市的供需情况和购置群体的接受程度。

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二、参照案例调查

便捷的空中交通,良好的区位优势,综合国际国内的经验,各个城市的航空港

几乎都是高档住宅林立,国际国内一些知名城市的航空港,特别是机场周边

入城沿线,人们都会发现,多是高档住宅集中地,法国戴高乐机场入城一线,

被称为浪漫巴黎的香艳地,许多法国名流都居住航空港的别墅里,纽约肯尼

迪机场附近的航空港别墅,则住着许多政治、演艺名人,北京首都国际机场的

三元桥一带,则号称“国门〞,风情万种的别墅住宅群让人艳羡,再看看上海

虹桥机场、广州白云机场、香港启德机场一线,同样是高档住宅集结区。

（一）、南京大校场机场周边工程

原有机场不仅限制了楼盘高度的开展,住宅品质定位也因此受限。试想哪个

成功人士会到受机场噪音、灰尘污染的地区定居呢？

但大校场机场搬迁2004年被列为南京城建的16个投资超过20亿元的重点

工程