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2024年招聘房地产评估师笔试题与参考答案

一、单项选择题（本大题有10小题，每小题2分，共20分）

1、房地产评估师在进行房屋价格评估时，以下哪项不是影响房屋价值的因素？

A.房屋的地理位置

B.房屋的结构和面积

C.房屋的业主性别

D.房屋的历史交易价格

答案：C

解析：在房地产评估中，影响房屋价值的因素主要包括地理位置、房屋的结构和面积、历史交易价格等。业主的性别与房屋的价值无直接关联，因此不是影响房屋价值的因素。

2、在进行房地产评估时，以下哪种方法不是常用的房地产评估方法？

A.市场比较法

B.成本法

C.收益法

D.资产评估法

答案：D

解析：在房地产评估中，常用的评估方法包括市场比较法、成本法和收益法。资产评估法不属于房地产评估的常用方法。资产评估法通常用于评估企业的整体资产价值，而不是针对房地产的评估。

3、在房地产评估中，下列哪一项不是直接资本化法的一部分？

A.收益乘数法

B.毛租金乘数法

C.净收益资本化率法

D.成本逼近法

答案：D

解析：直接资本化法是通过将预期的未来第一年的净收益除以一个适当的资本化率或者乘以一个合适的收益乘数来估算房地产价值的方法。选项A、B和C均属于直接资本化法的不同应用形式，而成本逼近法是一种基于重新构建或购买相同或类似资产所需的成本来确定资产价值的方法，不属于直接资本化法的范畴。

4、关于房地产市场分析中的供给与需求原理，以下说法正确的是：

A.当供给不变，需求增加时，市场价格通常会上升

B.当需求不变，供给增加时，市场价格通常会上升

C.市场价格不受供给和需求变化的影响

D.供给和需求的变化对市场价格的影响是随机的，无法预测

答案：A

解析：根据经济学的基本原理，当市场上的某种商品或服务的需求增加而供给保持不变时，会导致该商品或服务的价格上升，因为更多的买家竞争有限的资源。相反，如果供给增加而需求保持不变，则通常会导致价格下降，因为卖家之间会为了吸引顾客而竞争。选项C和D明显不符合供需理论，因此不正确。选项A正确地反映了当供给不变而需求增加时，市场价格通常会上升的情况。

5、以下哪项不属于房地产评估师职业道德的基本准则？

A.诚实信用

B.坚持独立

C.违法违规

D.尊重客户

答案：C

解析：房地产评估师的职业道德基本准则包括诚实信用、坚持独立、尊重客户等，而违法违规明显违反了职业道德的基本要求，因此不属于房地产评估师职业道德的基本准则。

6、在房地产评估过程中，以下哪种情况不属于房地产评估师应当避免的潜在利益冲突？

A.评估师同时担任卖方代理和买方代理

B.评估师在评估过程中，发现评估对象存在潜在风险，但未向委托人披露

C.评估师在评估过程中，仅根据委托人的要求进行评估，不考虑其他相关信息

D.评估师在评估过程中，保持客观公正，不受委托人影响

答案：D

解析：在房地产评估过程中，评估师应当避免的潜在利益冲突包括同时担任卖方代理和买方代理、未向委托人披露潜在风险、仅根据委托人要求进行评估等。选项D所述情况，评估师保持客观公正，不受委托人影响，属于正确做法，不属于潜在利益冲突。

7、在房地产评估中，下列哪项不属于影响房地产价格的因素？

A.房地产的地理位置

B.房地产的建筑结构

C.当地政府的政策法规

D.评估师的主观判断

答案：D

解析：在房地产评估中，影响房地产价格的因素包括地理位置、建筑结构、市场供需、政策法规等客观因素。评估师的主观判断可能会影响评估结果的准确性，但它本身并不是影响房地产价格的基本因素。因此，正确答案是D。

8、以下关于房地产评估报告的表述，错误的是：

A.评估报告应包含评估目的、评估对象和评估方法

B.评估报告的格式应符合国家相关标准

C.评估报告应由具有相应资质的评估师签署

D.评估报告应仅用于评估目的，不得作为其他用途的依据

答案：D

解析：评估报告应包含评估目的、评估对象、评估方法等内容，其格式应符合国家相关标准，并由具有相应资质的评估师签署。评估报告是评估师根据委托人的要求，对特定房地产进行的评估结果，其用途不仅仅局限于评估目的，还可以作为交易参考、融资抵押等用途的依据。因此，错误选项是D。

9、在进行房地产估价时，下列哪种方法是基于市场比较原则，通过分析类似物业的交易价格来估算目标物业价值的方法？

A.成本法

B.收益法

C.市场比较法

D.折旧法

答案：C)市场比较法

解析：市场比较法是房地产估价中最常用的一种方法，它依赖于“替代原理”，即一个理性的投资者不会支付超过购买相似物业的成本。这种方法通过对市场上近期成交的类似物业的价格进行调整，以反映目标物业的特点和市场状况，从而得出目标物业的价值估计。

10、以下哪一项不是影响房地产价格的主要因素？

A.地理位