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第六部分项目开发经营风险分析及策略
1、项目盈亏平衡分析
项目经营成本=11742.8（万元），保本点=11742.8/(18609.4-1079.3)=67%即
销售收入达预测收入的67%时，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点
在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。针对本案的
情况，假定完全销售，销售仅需达到68.21%，即可保持财务平衡。从静态指标
来看，可以认为该方案的抗风险能力较强。以下为各产品类别在本案总销售额中
所占比例示意：
产品类别占总销的比例
车库4．13%
11F小高层5.53%
多层55.12%
沿长虹大道一层商业20.15%
沿长虹大道负一层商业1.92%
北侧规划路1F+2F商业2.90%
2F/3F商业(办公)10.24%
2、敏感性分析
影响本项目财务效益的主要因素为总开发成本和销售价格。针对前面所述评价指标，分别计算出当增加或
减少5%和10%的成本（或售价）时，对主要经济指标的影响程度，详见下表：
价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价
（×100%）95%90%105%110%
价(元/m2)2,6712,5382,4042,8052,939
186,093,800176,789,110167,484,420195,398,490204,703,180
52,289,75248,940,06440,175,04660,775,62969,261,506
益率%44.53%41.68%34.21%51.76%58.98%
影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本
（×100%）95%90%105%110%
(元/m2)1,685.701,601.421,517.131,769.991,854.27
117,427,793.68111,556,404.00105,685,014.31123,299,183.37129,170,573.05
52,289,751.9258,161,141.6063,738,961.8046,418,362.2340,546,972.55
%44.53%52.14%60.31%37.65%31.39%
从上述指标来看，该项目具有较好的抗风险能力，开发成本、售价+_10%的
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