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惠誉博华2025年信用展望：房地产开发

2024年前三季度，面临更为复杂与挑战的经济环境，房地产行业持续筑底。行业销售疲软，市场信心依旧欠缺，土地、施工双双走弱，投资延续趋势性低迷。行业盈利继续深度下探，销售回款与融资形势依旧严峻，但“白名单”项目贷款为房企融资形成一定支撑，一定程度上缓解了项目端资金压力。债券融资延续净流出态势，显示房企外部融资与偿债压力依然较大。不过，9月底以来，在一揽子财政、货币、地产等政策组合拳协同发力下，市场回稳态势明显。展望未来，惠誉博华认为，“止跌企稳”确立了房地产行业发展的近期目标，未来政策落地过程中将更加注重实际效力。我们认为“允许专项债收购土地储备与存量商品房”政策是助力楼市消化库存、止跌企稳的重要举措，还需要久久为功。中性情景下，预计

2024年前三季度，面临更为复杂与挑战的经济环境，房地产行业持续筑底。行业销售疲软，市场信心依旧欠缺，土地、施工双双走弱，投资延续趋势性低迷。行业盈利继续深度下探，销售回款与融资形势依旧严峻，但“白名单”项目贷款为房企融资形成一定支撑，一定程度上缓解了项目端资金压力。债券融资延续净流出态势，显示房企外部融资与偿债压力依然较大。不过，9月底以来，在一揽子财政、货币、地产等政策组合拳协同发力下，市场回稳态势明显。

展望未来，惠誉博华认为，“止跌企稳”确立了房地产行业发展的近期目标，未来政策落地过程中将更加注重实际效力。我们认为“允许专项债收购土地储备与存量商品房”政策是助力楼市消化库存、止跌企稳的重要举措，还需要久久为功。中性情景下，预计2024年行业销售面积降幅将收窄至约13%；2025年房地产销售面积将于四季度开始企稳回升，全年同比降幅将收窄至5%以内；乐观情景下，预计2025年销售面积或将回升至同比持平。短期内房价调整压力依然较大。融资方面，伴随“白名单”项目贷款加速扩围增效，与一系列政策组合拳合力增强，行业融资环境有望进一步缓和。投资方面，考虑到房企补储需求逐渐增加，土地投资有望出现一定回暖；竣工增速下行压力依然较大，但城中村改造政策支持城市大幅扩围预计将为施工端形成支撑，2025年行业投资同比降幅有望收窄至5%-8%。

综上，惠誉博华对房地产开发行业展望为“低景气稳定”。

惠誉博华

2024年以来，中国房地产行业持续筑底，销售延续下跌走势，但累计跌幅已连续数月收窄，显示出积极信号。2024年1-10月，商品房销售面积7.8亿平方米，同比下跌15.8%，销售金额7.7万亿元，同比下跌20.9%，跌幅分别连续收窄6、7个月。从连续12个月滚动累计数据来看，截至10月末，销售面积、销售金额较

2021年6月峰值跌幅均已逾50%，行业长期深度调整后，销售下行势头有所放缓。

究其原因，惠誉博华认为，尽管房地产依旧为重要支柱产业，然而已非中国下一阶段的经济增长引擎，中央政府在长短期发展目标权衡下坚持了“托而不举”的政策定力。2024年前三季度，中国经济波动性复苏，持续面临国内有效内需不足、部分行业产能过剩、地方政府财政压力大等多重考验。房地产调整叠加更为复杂的经济环境，居民收入和财富效应下降，对未来就业、投资等预期弱化，加杠杆意愿不足，多重复杂因素削弱了支持政策效力，行业销售跌势仍未被成功遏止。

行业销售金额(万亿元)

销售金额 同比增速(右轴)

20

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行业销售面积(亿平方米)

销售面积 同比增速(右轴)

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来源：Wind，惠誉博华 来源：Wind，惠誉博华

房地产销售累计同比增速

商品房销售金额 商品房销售面积

%

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来源：Wind，惠誉博华

乐观的是，自“9.24新政”以来，市场发生明显积极变化。