20160810新郑市场深度调研报告73px.pptx

新 郑 房 地 产 市 场 调 研

报 告;PART1;城市概况—黄帝故里、郑南重市;行政区划—隶属郑州、物流中心;城市交通——立体交通、高速发展;历史人文—拜祖大典、华人寻根;经济发展—工业强市、文化强市;郑州都市区十大组团—中原经济区、郑州向南看;郑州都市区谋划两核六城十组团;新郑市采取“强化中心、凝聚分区、

整合园区”三大战略，构筑“中心、

廊带”的市域村镇体系空间规划结构。;新郑规划—郑新融合、新郑向北

《河南省新郑市城乡总体规划（2009-2030）》明确了新郑市“东强西控、南优北跨”的发展占领，北部成为新郑市发展的主战场，北部新区北起北环路、南至郑韩故城、东起京广铁路、西至新郑大道，规划总面积16.31平方公里，主要发展市级行政办公、商业金融、居住、教育等功能，是以办公、商贸、教育、居住、文化娱乐为主的综合型城市新区。;新区建设—行政、交通先行，城市发展快通道

新郑北部新区的建设以新郑市政府为带动，交通方便的发展同样喜人，在现有郑新路的基础上，后期将打通中华路、解放路至郑州，更有城际轻轨连接郑州与新郑，行政单位的迁入、交通道路的建设，都将推动新郑快速向北发展，新区建设步入快车道。;新郑产业布局;□郑南重市，远期发展主向：新郑市处在郑州都市区的南部，处在郑州市远期发展主向上，未来发展潜力巨大。;PART2;全市人口增加，城镇人口数量猛增—城市化进程加快，人口红利明显

新郑市整体人口数量不断增加，城镇人口随之猛增，2015年，全市总人口达到786540人，城镇人口增加至337990人，近年来明显的城镇人口增加，标明城市化进程加快，潜在购买群体增加。;国民经济GDP和人均GDP—稳步增长;适合大型、集中式商业发展

新郑市人均GDP约为78820元，根据按国际商业发展规律，新郑市商业发展开始向较为成熟阶段发展，SHOPPINGMALL、商务地产等商服类物业开始具备市场发展机会。;城镇居民人均收入及消费支出—增长稳定、购买力稳步提升

新郑市近年来城镇居民人均可支配收入稳步增长，2015年人均可支配收入接近31454元，增长幅度为8.1%，人均收入稳步增长，与之相对应的，人均消费性支出增长同样稳定，达到22114元。;三产结构—结构稳定、第二产业为主

受城市发展策略影响，新郑市三产结构比例较为稳定，仍旧以第二产业为主，约为60%左右，第三产业发展比重近年加快攀升。随着城市建设、文化产业发展及私营经济的大力发展，必将促进第三产业的发展，新郑市未来第三产业上涨空间巨大，利好房地产的发展。;房地产投资总额—2007年以来，新郑市房地产投资总额不断攀升，增长快速，

2015年，整体投资达到1873.6亿元，住宅投资总额随之迅速增长，2015年达到

1233.7亿元。表明整体地产发展出现爆发式增长，住宅投资占据绝对主导地位。;;;新郑商品住宅市场成交量逐步攀升，成交价格保持平稳增长。;成交板块看集中在新郑中心城区及龙湖镇，占到整体市场的85%-90%。;新郑中心城区市场容量有限，整体成交量在30-40万㎡/年左右。;新郑市场产品同质化竞争严重，多是高层产品，洋房、别墅产品极少。;;;;PART3;;;;;;板块;PART4;;;楼栋;景观资源：开发商自己打造300米长河岸景观，如意形水系品牌资源：郑州正商开发有限公司

配套资源（外部和内部）：外部：柯拉莫生态园、和庄镇小学、小龙人幼儿园、和庄镇敬老院；内部：小区内2万㎡商业配套、2100㎡双语幼儿园、1500㎡会所

交通资源：南临炎黄大道，开车3分钟到京港澳高速，15分钟左右到达港区机场，

30分钟到达郑州；北邻人民路，开车5分钟到达市区。

产品卖点：西班牙风格叠墅群、高绿化率、双停车位、临水项目/活水景观、自配商业街、双语幼儿园、会所、开发商品牌、正商物业。

优劣势分析：优势：西班牙风格叠墅群、高绿化率、双停车位、临水项目/活水景观、自配商业街、双语幼儿园、会所、开发商实力、开发商自己的物业等。

劣势：位置离市区较偏、没有公共交通配套、没有成熟生活配套、价格偏高。;;;;;;;;楼栋;;;;;

板块;名称;PART5;商业格局—新郑市商业主要以炎黄广场和丹尼斯为两个端点，商业主要集中与炎黄

广场和丹尼斯之间的人民路段，以炎黄广场和丹尼斯所在转盘为两个中心，其次人民路两侧的双拥路、文化路和中华路等主要道路的商业同样较为集中；;丹尼斯·庆都生活广场：新郑目前规模最大的一站式生活广场；;丹尼斯业态布局：规模大，业态丰富，布局合理；;万佳时代广场：丹尼斯核心商圈内经营状况良好的中型生活超市；;;美联购物广场：入市较早的中小型服饰广场，物业规划不够科学，经营状况一般，空置率较高；;美联购物广场：业态规划较为简单，一楼主要为男装和运动休闲类服饰，二楼以女装为